旧城复兴是受到许多城市广泛关注的现实问题,当前它主要依托土地市场这一基础平台而展开。然而,现行土地再开发制度的运行,并没能深入考虑到旧城土地性质的特殊性,在实践中导致了土地市场化运作与旧城保护之间的尖锐矛盾。本文借鉴土地管理、城市规划以及法律等学科的理论观点,试图对此展开多角度的综合探讨。 开篇以北京前门大栅栏地区的旧城复兴规划案例为引导。该规划以小规模、渐进式更新思想为指导,尽管得到了社会各界的好评,却在实施过程中遭遇土地再开发机制的阻力,再度回退到大规模更新拆迁模式的困境。对此文章剖析指出,现行土地再开发机制遵循的是谋求土地价值最大化的市场原则,其实质可以抽象为"政府--开发商"的单一向度关系。在这种视角下,旧城土地特殊的公共属性被忽视,社区居民被排除在决策程序之外。通过反思与旧城复兴的内在冲突,本文进一步指出现行土地再开发机制变革的必要性,认为旧城土地不宜片面依赖市场化经营,应当充分吸收社区居民的参与,同时土地再开发制度设计应充分考虑旧城复兴的特殊需求。 最后文章提出了实现旧城复兴规划与土地再开发机制相协调的变革构想,其中包括:建立城市规划与土地管理部门的联合干预机制、赋予社区组织优先参与旧城土地再开发的权利、以旧城复兴规划为导向修正土地再开发制度,以及建立多样化的土地再开发和旧城复兴模式等。