在今年的《中国中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》出台后,对于"小街区、密路网"的模式引发了公众的热议,期间宜宾市莱茵河畔小区被誉为"最成功的开放式小区"而爆红网络。这个小区是开发企业自主将一个大的地块分成了若干小的封闭组团,将组团间的道路开放形成的所谓开放式小区。对于这样一个典型的开放式小区,我们发现其实政府、开发商、业主对于这个小区的开放与否是持有不同的利益诉求的。最关键的是最终持有这个小区产权的业主们,他们对小区的开放有人赞同有人反对。带着这样的疑问,本文从制度经济学的视角分析了这块土地的使用权通过房地产开发从宜宾市化纤厂转移至开发商、然后通过销售转移至全体业主、最后假设若干年后二次更新是的产权易主这一系列产权交易过程中的制度环境、交易成本和参与主体的行为选择。通过上述分析发现,小区土地出让时的产权界定是大地块,虽然开发商选择了"小街区、密路网"的规划方案,但是当小区产权转让给业主后,法律对业主的产权进行了重新的界定。当初大地块的初始产权界定依然影响着小区的空间资源配置——大地块出让无法避免大地块封闭,这是产权制度决定的。通过这个案例可以看出,"小街区、密路网"的空间资源配置是表象,土地出让环节的产权界定方式才是关键因素。要实现真正的"小街区、密路网",必须从政府土地出让环节开始就进行小地块的产权分割。