2020年初我国新型冠状病毒肺炎疫情爆发,导致国民经济收到极大影响。中央及地方政府采取各种政策和手段减轻疫情带来的负面影响。疫情和疫情防控措施对房屋租赁合同在内的民商事法律行为产生了极大影响。本文从新冠肺炎疫情背景角度出发,对房屋租赁合同的履行、变更、解除如何适用不可抗力及情势变更进行分析。笔者认为,对于已经出现履行阻碍问题的房屋租赁合同,双方当事人应当根据合同具体约定,积极履行通知等合同义务,避免损失进一步扩大,保存相关证明,同时做好沟通协商工作,及时变更合同,以便于达成合同目的。如果无法通过协商解决,可以向法院主张根据不可抗力规则解除合同或是根据情势变更规则处理。人民法院审理新冠肺炎疫情期间房屋租赁合同纠纷时,应当根据案件具体情况,分析其是否属于不可抗力规定的情形或情势变更规定的情形,再分析房屋租赁合同履行阻碍情形与新冠肺炎疫情或疫情防控措施之间的原因力大小,同时要结合当地政府出台的相关措施作出相应的裁判。