房地产泡沫一直是困扰各国政府的重大政策问题，因为房地产业对任何经济体来说都是一个重要的实体产业，而且与其它经济环节紧密相扣。房地产泡沫的产生必然有其生成和存在的客观条件，与其它经济泡沫一样本身既有积极意义，亦可能对本土经济带来危机和冲击。任何负责任的政府都希望压抑过热的房地产市场，但针对泡沫本身的措施亦有自身的缺陷，处理不当带来的可能是经济崩溃和政治动荡。香港回归后的泡沫破灭便是一个痛苦的经验，当时特区政府正要通过加大供应，从长远和根本上解决供不应求的问题，不幸的是金融风暴掩至，令特区政府进退失据，被迫多次推出挽救房地产市场的舒困措施，期内楼市亦曾数次出现小阳春，但恶梦始终无法摆脱，先后有科网股破灭，接着9.11事件、禽流感、全球经济大衰退、美国会计丑闻、非典事件等打击，楼市一浪低于一浪，直至2003年年底，恶梦才告结束。本文希望从房地产泡沫的理论研究出发，采用计量模型对部份国家和地区的房地产统计数据进行多角度分析，并结合香港和国内外房地产泡沫的生成和破灭经验，总结出一系列关于房地产泡沫的治理措施。 本文共分七章，第一章主要通过分析房地产泡沫产生及破裂对社会经济影响，并比较房地产泡沫的三种观点：积极性、危害性和中性论，并据此提出本文的研究意义；本章亦总结了房地产泡沫的定义及主要房地产泡沫类别，并回顾一些主要的房地产泡沫的理论学说和检验工具，指出他们的缺点和不足，并提出本文研究方法、构思和进一步研究建议。 自九十年代以来，先后发生金融泡沫、科技泡沫，能源泡沫和最近的股市热潮，这些泡沫的生成除了本国基本经济因素外，他们彼此之间是否相关、互动? 第二章主要探讨房地产泡沫与其它泡沫的关系。此章亦会探讨房地产泡沫是否存在区域传递，及如何传递的理论模型。最后，此章会借用波动理论来探讨房地产泡沫的生命周期，并尝试找出生命周期的不同阶段中的共通性和可能出现的各种特变异，例如房地产泡沫的冷却和萎缩及再生等。 第三章为房地产泡沫成因分析。房地产泡沫成因很多，我们在不同的国家和地区见到很多相同或近似的房地产泡沫成因，例如资产价格效应、经济环境、利率和汇率波动、信息不对称、成本和通胀、借贷及热钱流窜、投机成因，以及羊群效应，但亦有一些是香港房地产泡沫独有的成因，例如供求失衡、政治及地域制约、寡头垄断等问题。若果政府认为市场失灵、需要进行调控，那么政府一定要清楚了解房地产泡沫的成因，以免因房地产行业周期性波动，而采取错误的政策造成更大的波动。 第四章主要检讨现有的房地产泡沫的指标和预警，以及影响这些指标的准确性和可信性的技术和人为因素，其中包括以利率、人口和通胀率、房地产价格增长率与人均生产值增长率之比等数据的宏观指标：以成交量、房价收入比和房屋空置率等房地产泡沫的微观指标。此外，此章亦会探讨一些衡量房地产泡沫的其它指标，其中包括个人贷款占个人收入的百分比、房地产泡沫的判别标准、市场供需、房地产贷款比例与增长率和房价房租比等。 第五章主要应用回归模型和弹性系数模型对房地产业是否存在泡沫进行实证分析，并采用香港、美国、日本和上海的数据。由结果来看，香港和日本情况相近，有明显泡沫现象，而美国的房地产泡沫情况在理论上更为严重，但始终没有出现泡沫破裂引致的经济崩溃情况，其中一个原因是联储局的调控力度适中，令房地产泡沫软着陆，另一个可能原因是经济体的规模问题。至于上海房地产方面，由实证分析来看，并没有理论上的泡沫情况。 第六章主要是由前述的研究，进一步深入分析英国、美国和日本的房地产泡沫的成因、政府政策及各种指标，并提出对香港治理房地产泡沫有用的经验和启示。 第七章作为全文的总结，重点在研究政府外力戳破泡沫的利弊和泡沫经济破裂的危害性，并提出泡沫的防范和调控的政府措施和银行措施，以及房地产价格泡沫崩溃发生后的救济措施，例如政策适度从宽、扶持补贴和打击投机行为等。 尽管本文从多角度去探讨房地产泡沫问题，但基于数据上的不足以及有关数据所跨越的时期较短，因此难以从房地产泡沫周期的角度比对发展中国家的市场，而且数据还存在时滞性问题。在理论上，房地产泡沫至今尚欠缺一些清澈及明确的指引，不同学者对同一资源的解释亦有所不同，加上欠缺明确清晰的测度方法，因此难以辨认不同学说的准确程度。而且，有关各房地产市场的学说，大多是事后研究和印证，令房地产研究难对现实经济体系产生实用性。至于进一步的研究可以加入时间序列分析、投资与投机泡沫区别的测定、因子分析等，以及针对香港房地产市场的寡头垄断现象，对个别企业的经营策略和财务状况与香港房地产市场的关系进行分析等，以便得出更完整的结论。本文从香港、日本和美国的案例比较分析发现经济体的规模对房地产泡沫的承受和治理能力有决定性的影响，需要进一步的研究，相信有助得出对房地产泡沫治理的有用措施。