我国商业地产起步较晚，但是发展速度较快，尤其是当前住宅产业竞争激烈、利润下降的情况下，有些房地产开发企业涌入商业地产领域，促进了我国商业地产的发展，但是由于开发企业素质参差不齐，导致整个行业鱼龙混杂，除了少数房地产企业开发的经典项目形成品牌影响力外，其他大多数企业在商业领域的开发运营的商业地产项目存在很多问题。因此，现在的商业地产的开发运营还有很多问题值得我们去关注和研究。　　本文搜集研究国内外学者对商业地产的研究成果，分析我国商业地产开发运营的各种模式，以及国外商业地产开发的主要模式，对比其中的优劣，总结我国商业地产开发运营存在的问题，造成这些问题的原因。以目前国内商业地产运营最为成功的企业——万达集团作为案例，利用SWOT分析方法，全面分析了万达集团的优势、不足、机会和所面临的威胁，总结万达集团成功的经验，提出解决当前我国商业地产开发运营的建议，希望开发企业能够转变发展思路，学习国外先进的商业地产运营管理经验，加快人才培养;希望政府能够明确自身职能，正确引导商业地产行业的发展，促进商业地产领域能够健康有序的发展。　　本文首先介绍了研究背景和主题，国内外学者对商业地产开发运营的研究成果和商业地产研究领域内几个比较重要的概念与理论，包括城市区位理论、商圈理论、聚集经济理论、价值链理论等，详细阐述了这些理论对商业地产发展的影响;然后分析比较了商业地产开发运营的各种模式，详细介绍了国内外商业地产开发运营的模式，并通过分析MALL OF AMERICA成功运营的经典案列，指出国外商业地产运营的特点，指出我国商业地产开发运营的存在的问题和风险，以及造成问题和风险的原因;然后以万达集团作为案例，运用SWOT分析方法，分析万达商业地产在行业中的优势、弱点、机会以及面对的威胁，总结归纳万达商业地产运营成功的经验，分析了我国商业地产开发运营的模式、存在的问题，以及国外Mall Of American和国内万达集团成功运营的经典案例，为我国商业地产的发展提出了相关的建议，包括重视后期运营、拓宽融资渠道、加快人才培养、明确政府职能等;最后总结了本文的研究结论，并展望商业地产行业未来的发展。