当前,我国房地产行业发展面临着巨大的挑战,作为资本密集型的产业,房地产企业均存在库存过高、资金链不畅等问题,致使房地产企业资产负债率持续增长,普遍超出70%的警戒线。为防控房地产企业资产负债率进一步上升,国家对房地产行业宏观政策调控力度持续加大,传统房地产行业的发展逻辑发生彻底转向,房地产企业高杠杆扩张时代一去不复返。房地产企业的转型之路成为必然,以委托代建、小股操盘、REITS融资为主的轻资产运营成为房地产企业保增长、促发展的有效选择。房地产企业轻资产转型已有十个年头,越来越多的房地产企业加入了轻资产运营的行列。亟需对房地产企业轻资产运营效果进行客观准确的评价。本文首先对现有文献进行梳理,总结国内外研究现状,界定相关概念,依据微笑曲线理论将房地产企业轻资产运营过程划分为资源配置和盈利两个阶段;其次,构建了包含总资产、主营业务成本、主营业务收入、净利润、资产负债率等指标的房地产企业轻资产运营效率评价指标体系,创建两阶段DEA评价模型;再次,选取万科、保利、碧桂园、花样年等12家房地产企业,以2010-2020年相关指标数据为基础,运用两阶段DEA模型,分别从横向和纵向两个维度开展了轻资产运营效率评价;最后,针对评价结果,从企业规模、资产结构、所有制、轻资产化程度、企业年龄五个角度,应用TOBIT模型对房地产企业轻资产运营效率影响因素进行研究。研究结果:横向研究（企业之间）结果表明综合运营效率、资源配置阶段效率、盈利阶段效率均值分别为0.889、0.926、0.809,均未达到DEA最有效,所以各企业轻资产运营效率存在较大提升空间;纵向研究（时间序列）结果表明所选样本企业在轻资产转型后的2到3年间综合运营效率达到最优,之后小幅度下降,基本上保持平稳运行,个别企业存在小幅波动状态;Tobit回归结果表明企业规模、所有制与房地产企业轻资产运营效率不相关,资产结构与房地产企业综合运营效率呈显著负相关,即资产负债率越高,其轻资产运营效率越小,企业年龄与资源配置阶段效率呈正相关,轻资产化程度与盈利阶段效率呈正相关。