自1998年以来,房地产业发展繁荣,成为国民经济的支柱产业,但同时我国房地产业也出现了诸多的问题,如土地资源的浪费和流失、房产品市场结构不合理和商品房的大量空置、房价居畸高远超出普通居民承受能力、过渡依赖银行资金造成巨大金融风险等等。 不少研究者,研究分析了造成当前房地产问题的原因和政府调控房地产业途径和方法,认为造成当前房地产问题的一个重要原因就是土地批租制,调控的办法则是改革土地批租制度。另一方面,成型于五十年代的我国房地产税制已经不能适应当前房地产业的发展形势,存在诸多的问题,专家、学者在借鉴国外房地产税制经验的基础上提出房地产税制改革办法。2003年10月中国共产党第十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”从此,不少专家、学者对物业税进行广泛深入的研究,建议通过以物业税代替土地出让金的方式来改革土地批租制和房地产税制,并同时提出了初步的物业税税收方案。然而不少学者对此持不同意见。 本文研究正是在这种背景下展开的,研究先从税收、财产税和物业税的基本理论入手,给我国的物业税以合理定位,并且对本文的研究对象作了具体的限定;接着分析了我国物业税的征收时机和物业税的税制目标;在此基础上,选择了我国物业税的税制模式,分析明确了物业税和土地出让金的关系,并且建设性的提出了土地批租制完善与改进的方案;然后结合我国的实际对物业税的税制要素进行了设计,提出了超额建筑面积税和超额土地占用税,并形成完整的税收方案;最后,利用文中建立的税收方案对杭州市的四个典型物业进行模拟测算,并分析了物业税方案的影响性,发现本物业税方案具有良好的市场调节功能,能够抑制过分房产投资或投机,对普通物业主影响却比较小。 希望本文提出的理念和方法,能够对我国物业税政策的制订和实施起到一定的借鉴作用,为学界和业界提供一条认识物业税的路径。