自1998年住宅分配货币化以来,住房问题越来越成为社会各界关注的热点问题。而住宅服务于人的基本属性则决定了人口因素对住宅需求的影响最直接,人口因素的变化对于住宅需求有着深远的影响。利用有限的土地资源,尤其是在保证18亿亩耕地红线不动摇的前提下,解决13亿人口的住房问题,是关乎国计民生的战略问题。因此,本文通过实证研究考察人口因素对住宅需求的影响。本文首先回顾了人口因素与住宅需求研究的相关进展,比较国内外的研究特点并总结基本的研究思路。其次阐述了住宅需求的相关理论和住宅市场的现状及存在的问题,同时对影响住宅需求的相关因素进行了分析,尤其是在总结以往研究的基础上将人口因素进一步细化为包含人口家庭结构、人口年龄结构与人口城乡结构在内的人口结构因素和人口自然增长与人口规模所反映的人口总量因素,重点分析以上人口特征的变化及其对住宅需求的影响。在实证方面,本文以1999-2008年我国各省面板数据为样本,构建住宅需求影响因素分析的线性模型,通过逐步回归分析法,对影响全国住宅需求的人口因素进行了量化分析。研究发现:在控制一般经济因素和政策因素的条件下,家庭户规模、非农人口所占比重和15-64岁人口数三个人口指标与住宅商品需求显著相关。由此,可以得到以下结论:住宅需求量会随着家庭的小型化和核心化而增加;城市化进程的持续也会推动城镇住宅需求量的上升;人口增长通过年龄余波效应和人口红利的作用影响住宅需求;未来一段时间内,人口因素仍将是住宅需求的推动力。文章最后针对研究结果和我国国情提出了相关的政策建议,以期促进房地产业健康、协调和可持续发展。