随着中国城镇化率的不断提高,城市住房系统出现局部供需不平衡,住房租赁行业应运而生并快速发展,其中长租公寓行业的发展最引人注目。然而,长租公寓行业普遍存在前期成本投入较大、盈利空间有限、资金周转速度较慢等问题,传统的银行抵押融资渠道又对该行业有诸多限制,如何解决融资问题成为行业发展的难题。自2015年后,国家对长租公寓行业租赁政策及融资政策给予了大力支持,自如公寓顺势进行资产证券化尝试,一定程度上缓解了企业融资困境,为长租公寓行业融资提供了新的方向,本文旨在研究自如1号资产支持证券,寻找其创新及不足之处,为长租企业后续融资以及行业发展提供理论支持。本文采用了文献综述法、对比分析法及敏感分析法,以自如1号资产支持证券为研究对象,介绍了该证券的发行背景、交易结构及产品结构,并描述基础资产池及底层资产状况与该证券发行后的现状,同时结合资产证券化的理论与该证券的实际情况,多角度进行分析:从政策支持以及自如资金需求等方面分析其资产证券化动因;对循环购买、信托受益权与消费金融的介入等特色交易结构进行分析;同时与该行业已发行的魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益性房托资产支持专项计划以及中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划进行对比分析指出自如1号与其他长租公寓类资产证券化产品的特色设计;最后在不同收益率的要求下对自如1号证券进行现金流预测分析。基于以上的分析,本文分别对自持、转租、托管等运营模式下,长租公寓企业通过不同的路径进行资产证券化提出建议:自持的运营条件下,长租公寓企业可以选择类REITs或CMBS打造完整业务链条;转租的运营模式下,长租公寓企业可以借助信托受益权进行资产证券化;托管的运营模式下,长租公寓企业可以通过应收账款债券类ABS进行融资。最后本文对长租公寓进行资产证券化作出相关政策建议并对长租公寓的发展及未来作出展望。