改革开放以来,我国的市场化发展程度不断提高,但是土地市场发展严重滞后。我国土地市场是城乡二元结构的市场。在城乡二元经济发展模式下,政府利用行政手段将农村集体的土地资源以及土地增值的收入用于城市建设,导致城乡发展失衡。农村土地产权结构的缺失导致农村集体土地流转困难,难以实现农业集约化经营。本文通过分析我国现行的二元土地市场的现状,发现我国城乡二元土地制度的问题主要在于城乡二元的经济发展模式和农村土地产权的缺失。在产权缺失的基础上构建理论模型,得出了产权缺失导致的效率损失结论。从制度变迁的角度看,城乡二元的士地市场必然过渡发展到城乡统一的土地市场,本文构建博弈模型论证了实现制度变迁的最佳路径。本文认为构建城乡统一的土地市场是我国市场经济发展的必然趋势,而实现城乡统一的土地市场的制度变迁的最优路径的关键在于参与制度变迁的主体——中央政府、地方政府和农村集体组织的行动路径。中央政府在外在环境的压力下,出于自身效用的考虑提供制度供给,满足社会对于制度的需求。集体组织应该积极进行制度创新将制度外的收益内部化。而地方政府则在中央与集体之间需求选择自己最佳的行动。制度变迁的主体互相协同,从最优的路径实现城乡统一土地市场。