经验认为,商品住宅在多种综合因素的影响下,价格的空间分布存在一定规律,如市中心价格比郊区价格高。但要对房地产价格空间规律做出准确的描述需要有力的数据和方法支撑。将GIS应用于房价的研究,基于空间分析方法可以量化研究结果,深层探析房价空间分布规律,对房地产开发和城市建设有借鉴意义。本文以房地产价格的有关理论为指导,研究昆明市房地产价格空间分布规律。通过对昆明市2009-2010年的商品住宅价格进行调查收集,运用GIS空间插值技术得出房价分布等值图及三维模型。进而分析昆明市商品住宅价格空间分布规律,探寻形成规律的动力机制。研究的主要结论有:昆明主城区商品房价格呈现多中心的房价空间格局,全市形成了市中心、世博板块、滇池板块的三个房价中心。价格随中心呈椭圆状、带状递减,中心辐射区内价格梯度大,超过辐射范围价格呈现不规则变异。受历史因素影响,城中村、旧小区的存在,中心与中心之间零星分布着低房价区。房价分布还存在明显区域性,东北、西南区楼盘密集且房价较高,西边、东边项目分散,且价格偏低。北市价格变化最为均匀。高收入人群集中居住在市中心和远离城市具有良好自然资源地带。中等收入人群住宅在二环与三环之间。房价格局与交通方向具有一致性,但也存在负效应。盘龙江对住宅价格影响不显著。昆明商品住宅价格空间分布受到建筑因素、区域因素和外部驱动力的综合影响。建筑因素体现住宅的原始价值。稀缺景观资源、核心商圈、交通条件三个方面的区位因素对住宅价格有十分明显的拉动作用。消费者、开发商、政府作为外部驱动力促使住宅价格空间分异。主要表现在居住历史习惯性奠定初始的空间格局,城市化进程推进住宅价格空间分异,消费者住宅需求加速着住宅空间分异。