我国商业地产经过二十多年的蓬勃发展,从百货商场、商业步行街到购物中心、城市综合体,经历了多次升级换代。目前,城市综合体、购物中心正处于产品升级和战略变革的阶段,人们的娱乐、消费、生活方式不断演变,各式各样的购物中心、城市综合体迭代兴建,除了具备购物消费的功能以外,越来越多的开始满足人们休闲生活、娱乐社交等目的。对城市综合体、购物中心来说,业态规划的作用越来越重要,制定合理的、高质量的业态规划方案,对一个城市综合体购物中心项目的建设和运营十分重要。本文研究对象是H商业管理有限责任公司位于宁波的购物中心项目,预计2020年开业。H商业管理有限责任公司属于H集团公司旗下的二级子公司,成立于2017年,专注于商业地产项目的管理和运营。H集团公司历年来以旅游、文化、地产项目为主,旗下项目众多,遍布全国,但商业运营管理刚起步,缺少经验。本文以H商管公司的购物中心项目为例,通过研究购物中心业态规划的相关理论,分析大体量城市综合体购物中心的业态规划的组成要素和影响因素,搭建业态规划的构建流程,按照复合景观商业业态定位、主力店选择和品牌组合、业态分配(业态布局、业态占比)的流程模式,形成了一套适合复合景观商业业态的大体量城市综合体购物中心业态规划设计体系。结合H商管公司购物中心项目的实际情况,制定完整的业态规划方案,从复合景观商业业态的定位出发,选择有实力的主力店品牌和商家品类,利用复合景观的特点进行业态布局,合理进行业态配比。对项目开业运营之后的租金收益进行财务数据分析、测算评估,对项目的设计、工程、招商、运营进度管控制定计划表,保障项目的顺利实施推进。同时,也为H商管公司在全国范围内的多个商业地产项目提供标杆产品、标准模式,积累经验。