城中村是在中国“城乡二元体制”背景下发展起来的一种特殊村落形态，随着城市化的进程，城中村资产得到很大程度的积累，其中很大一部分原因是土地在农用地转为城市建设用地的过程中产生了巨大的增值收益。然而现实制度对城中村集体资产的管理缺乏有效的规定，仍延续的是一套农村的制度管理办法，这就使得资产收益在分配过程中出现了诸多问题。本文在借鉴麦肯锡公司PSA方法和MECE原则的基础上，采用文献研究与实践调研相结合的方法，对集体不动产收益分配的主体分别进行分析。在村委会的决策和运营过程中，由于其多重主体的身份和相对地方政府的弱势，导致运营成本高、公共支出压力大等问题；对于村集体企业，由于村集体内精英阶层的利益固化和寻租、成员身份发生转变等原因，导致集体不动产使用权的垄断等现象；对于村民自身而言，受乡土情结和制度变迁的双重影响，使得村民在身份认定和享有政治、经济权利过程中受到不平等的待遇。以上一系列原因都直接或间接地导致了不动产收益在分配过程中的失衡。通过运用逻辑树的方法，对三个主体分别存在的问题进行罗列与分析，最终得出三个主要的结论：集体所有权主体的虚位；产权制度的残缺；户籍制度遭受冲击。