业主自治制度是伴随我国商品房制度改革的推进而出现的。业主自治,通常而言,就是业主自己管理自己所在区分所有建筑物的事务,换言之,为了更好的管理公寓小区,除了法律上的一些管制外,应当赋予业主一定的自治空间,让业主自己管理自己的小区,实践业主自治。然而在我国,由于建筑物区分所有权形态未深植人心,业主自治的实现在实践中还面临一些困境。本文紧紧围绕业主自治这个主线,对业主自治的理论论证、具体制度设计以及完善措施方面进行详细的阐述。本文除引言和结语外,共分为四个部分。第一部分为业主自治基本理论。业主自治为业主间自行订立自治规则,设立自治团体而为的自治性管理。业主自治的权利基础为建筑物区分所有权理论。德国学者所提出的社会自律理论以法律理性的形态为视角,阐述了现代法律由自治到管制再到自律的变迁,印证了业主自治的理念。第二部分论证业主自治的内容。业主自治是全体业主对小区的一种自治自律管理,理论上将之分为物的管理和人的管理。物的管理中的“物”,原则上认为仅限于区分所有建筑物的共有部分,对于专有部分,因业主的不当行为而被动纳入“物”的范畴。物的管理是对建筑物、基地及附属设施的保存、改良、利用和处分。人的管理是对业主社区生活关系的管理,包括对业主建筑物不当毁损行为的管理、建筑物不当利用行为的管理和生活妨害行为的管理。第三部分为实现业主自治的制度安排。业主自治是业主自我管理的现实与法律选择,但要真正发挥其在业主共同体中的作用,需要一系列的制度保障,其中包括管理规约的规范、业主管理团体的运作、业主自治的财务安排和业主自治的救济。管理规约为业主自治的自治规则,我国管理规约的制定、变更及废止,应由目前的普通多数决改为特别多数决。管理规约的效力不仅应及于业主及特定继受人,同时亦应对物业使用人具有拘束力。在原始规约显失公平时,应借鉴台湾地区的立法例,予以撤销。业主大会和业主委员会共同构成我国业主自治管理的两大支柱结构,其组织和决议效力都具有一定程度的相似。物业服务机构的管理权来源于全体业主的委托,是业主自治的延伸。业主委员会代表业主选聘物业服务机构管理小区,物业服务机构应基于物业服务合同履行职责,不得超出合同约定侵害业主利益。业主自治的效果,与财务制度的运行质量息息相关,物业管理费用和专项维修资金是小区财务制度的重要组成部分。就救济而言,由于建筑物区分所有权作为一种特殊的不动产所有权,具有浓厚的人法即管理的因素,所以在区分所有建筑物管理上应当赋予一定程度的强制性,除规定相关法律责任外,应当确定业主委员会的诉讼资格,借诉讼来强化小区的管理,实践业主自治原则。第四部分为我国业主自治制度的完善。我国业主自治制度存在很多问题,除国人自治意识不高外,大多数是制度设计和法律法规的缺失,具体即为小区管理公私关系不分,管理规约地位不够突出,业主自治团体法律地位不够明确,小区财务关系混乱,对业主自治的救济不够。针对我国业主自治制度存在的问题,在借鉴其他国家和地区的立法例的基础上,结合社会实务中现存的一些做法,逐一提出完善我国业主自治制度的具体举措。