城市土地有偿使用的价格标准、土地税收标准应与城市土地的质量等级和土地利用水平保持一致。然而现行的城市土地市场中，常常只注重对一个城市内部的定级与基准地价评估，而缺乏宏观调控城镇土地价格的分等研究。导致土地级别和基准地价缺乏明显的可比性，城市间缺乏横向可比的地价指标，无法为各级政府实施有效的宏观地价管理提供依据。为提高土地市场调控政策的科学性，进一步规范土地使用制度改革，建立科学合理的城市基准地价体系，有必要加强宏观区域内城市土地分等的研究。 论文第一章到第四章为理论分析部分：第一章绪论，探讨了城镇土地分等研究的背景、重要意义，并综述了国内外研究现状，介绍了研究方案。第二章对城镇土地分等的相关概念进行了界定，并具体探讨了级差地租理论、城市地价理论、区位理论等基础理论对城镇土地分等的指导意义。第三章对影响城镇土地综合质量的因素进行了分析，归纳为区位、自然、经济和社会因素四类，并细分为10个具体影响因素，分别是：区位、地质条件、环境质量、集聚规模、基础设施、用地产出水平、经济发展水平、用地潜力、政策因素、特殊因素。第四章对城镇土地分等两种技术思路进行了探讨，确定多因素综合评价方法划分城镇土地等别，并分析了此方法的几个关键步骤。 第五章为实证分析部分：第五章以江苏省64个地级市、县级市和县城镇为研究样本，根据实际情况选用了六类因素共20个指标进行实证研究。以层次分析法确定权重，数轴法初步划分等别，经基准地价验证，最终把64个城镇划分为六个等别。并对分等结果进一步分析，分析江苏省城镇土地等别分布的地域特点及组合规律等。 第六章为讨论与建议：首先对分等因素的选择、分等成果的应用及本研究的不足进行了讨论；并提出了政策建议，包括构建统一的城市土地市场和区域性城市基准地价体系、拓宽城镇土地分等研究的思路、建立城镇土地质量监控体系等。