现金流(Cash Flow)是指企业所有能够控制并立即用于公司收支的各种类型资金,现金流之于现代企业如同人体中的血脉,良性的现金流可以使企业健康成长,而不良的现金流则会使一个企业陷入绝境乃至破产,即使是有盈利的企业因为现金流短缺,无力偿还到期的债务也往往同样会破产。 现代投资组合理论探讨了如何利用投资组合实现一定的预期收益率水平和可能的最小程度投资风险的最优组合,其主要理论有资本资产定价模型、套利定价模型等。而期权定价理论则作为现代经济学领域最为重要的成果之一,其主要讨论的是期权价值的确定方法。实物期权作为金融期权理论在实物资产和企业经营管理上的拓展和应用,对于开发周期长、风险高和资本密集型项目的企业投资决策,具有十分重要的应用价值。 本文从我国房地产业的发展现状入手,借鉴现代投资组合理论和期权定价理论在国内外相关的研究成果,结合自身的工作经验和知识积累,初步探讨了其在确定房地产开发项目现金流价值中的运用,并推导出房地产项目现金流定价模型。提出现有房地产投资项目之间进行时间、空间和类型组合可以降低现金流组合的整体风险,如果新的项目能提高现有组合现金流的收益率或者降低整体现金流的风险,或者能在可预测的周期内通过执行实物期权能达到以上目标,那么该房地产投资项目是可被接受的。 对于房地产开发投资决策来说,其不确定性因素较多,要在保留传统投资决策方法的同时,分析其合理内涵,充分运用现代投资组合理论和期权定价方法考虑投资的不确定性和灵活性,并用现金流定价模型对传统投资决策方法进行改进,以提高房地产投资决策的科学性。