在经济持续快速增长和城市化两大趋势的背景下,房地产行业作为一个集重要性与特殊性于一体的行业类型,一方面在推动国民经济持续快速增长、缓解就业压力、促进税务征收和保障财政收入上起到了愈渐重要的作用,另一方面其关乎社稷民生、深刻影响社会和谐稳定的特殊性也日益受到政府的重视,成为改革开放以来政府宏观调控的最主要的行业之一。然而,由于市场化改革的起步较晚、基础薄弱、政府推动改革的经验不足等多方面原因,我国房地产行业也面临到了许多亟需调整的矛盾和问题。持续性的宏观调控在解决这些问题以促进房地产市场健康发展的过程中取得了一定积极的效果,但却一直难以解决诸如房价过高、涨幅过快、供需失衡拉大、土地价格猛涨、保障房建设进度缓慢等根本性问题,此外,包括热钱大量涌入、非正常的炒房炒地、市场“游戏规则”丛生、利益博弈、官商勾结、政策执行低效,以及保障性住房市场行为混乱等在内的许多潜在难题也日益加重,严重影响到房地产行业宏观调控的实施效果,并为日后政府进行有效调控、推动实现房地产行业的健康发展埋下了隐患。本文在利用详实数据进行调控效果的全面、客观分析方面进行了探索和尝试,希望能够尽可能的理解中国实际,深入发掘影响调控效果的原因,并通过在理论上进行系统研究和对国外调控经验进行总结梳理的前提下,总结出增强我国房地产行业宏观调控效果的对策建议,并希望借此引起更多专家学者对房地产行业宏观调控实施效果的关注,为房地产行业的宏观调控带来更多更好的对策建议。本文主体由六部分组成：第一部分阐述了房地产行业政府宏观调控的相关理论,主要包括公共选择理论、市场失灵理论、产权制度理论和“第三条道路”理论。第二部分介绍了改革开放以来我国房地产行业的发展概况,首先借由历年数据显示了房地产行业在我国国民经济中所发挥的重要地位和作用,并依次介绍了我国房地产行业自起步到高速发展,最终实现平稳运行的三个发展阶段。第三部分对改革开放以来我国房地产行业的政府调控做法进行了归纳介绍,共分割了四个时期并着重介绍了2003年至2008年9月、2008年9月至2009年两段时期的宏观调控做法,然后运用详实全面的数据,对各个时期的宏观调控效果分别进行了客观的评价,其中2003年至2008年9月的宏观调控效果为分析的重点。第四部分从政策性因素和非政策性因素两个方面深入分析了影响我国房地产行业宏观调控效果的深层次原因。第五部分研究了世界各国房地产行业政府宏观调控的相关经验与启示,重点分析了美国、日本和新加坡的房地产行业宏观调控思路及其对我国的启示。第六部分根据房地产行业宏观调控的相关理论指导,以及我国房地产行业宏观调控的实际情况、国外房地产行业宏观调控的经验借鉴,从重构房地产行业的法律制度格局、税收制度格局、市场构成格局和权力制衡格局四个方面提出了增强我国房地产行业政府宏观调控效果的对策建议思路。