房屋租赁是我国房地产的重要组成部分,它是不动产利用的一种经典方式,盘活了房屋存量,优化了资源配置,促进了市场流通,是投资和消费的热点。房屋租赁制度也是不动产利用的一种重要法律形态,是各国财产法的重要组成部分。大陆法系国家一般在民法典债编部分做一般规定,然后就房屋租赁进行特别立法；英美法系国家在普通法外,也有房屋租赁的成文法。我国尚未制定民法典,有关房屋租赁的立法主要在合同法及房屋租赁的司法解释中规定。由于历史的原因,我国的房屋租赁立法依然比较落后,房屋租赁权的研究也相对滞后,学术界也没有就房屋租赁权的一些更深入的问题进行探讨,如：房屋租赁权的物权保护、商业用房租赁权等等。本文也正是在已有研究的基础上,就房屋租赁权的一些问题做一些尝试性的探索。本文主要是联系我国现有的房屋租赁立法,从房屋租赁权物权化的性质入手,在对国外就房屋租赁权的相关规定做比较分析的基础上结合我国的研究成果,对房屋租赁权做比较深入的研究。同时,立足于我国的社会现实,总结司法实践中的经验教训,从而对我国房屋租赁权的立法提出自己的观点。本文共五章,主要内容如下：第一章是对房屋租赁权的概念和性质进行探讨。本文首先对房屋租赁权的概念进行了界定,并对房屋租赁权性质学术争议的四个主要观点分别进行了论证。接着比较分析了两大法系主要国家对房屋租赁权的相关立法规定,再结合我国关于房屋租赁权的立法现状,认为我国房屋租赁权性质的应有定位是债权的物权化。本文主张房屋租赁权的性质,只有从债权物权化的角度去理解,才符合各国立法关于房屋承租人享有的各项权利的规定第二章研究的是房屋租赁权行使中出现的四大问题：一是承租人的修缮请求权问题,二是承租人的租金调整请求权问题,三是承租人的转租权问题,四是承租人的租赁权让与问题,这四大问题构成了承租人的主要合同权利。对于承租人的修缮请求权问题,本文认为我国法律应当对出租房屋的使用条件作出具体的强制性规定,避免出租人利用自己的优势地位强迫承租人接受较差的居住环境或将法律规定的修缮义务转嫁给承租人。对于承租人的租金调整请求权问题,本文认为在约定的租金调整请求权中,我国法律应对承租人未依约定的租金支付期限支付租金导致出租人解除合同的权利加以限制,只有在承租人迟付租金之总额达到法定的标准时,承租人才构成严重违约,出租人才能解除合同；在法定的租金调整请求权中,应当根据情势变更的原则和用益不能的情况赋予承租人法定的租金调整请求权。对于承租人的转租权和租赁权让与问题,本文认为这是房屋租赁权处分的两种方式,也是承租人对租赁房屋的交换价值进行收益的方式。我国法律对于房屋租赁权的处分应采取区别主义立法模式,即对住宅租赁权的处分采取限制主义立法模式,而对商业用房租赁权采取自由主义立法模式,以求在保护出租人的所有权和促进财产的流转中取得平衡。第三章是对房屋租赁权的特殊保护问题进行研究。本文认为在房屋租赁权的物权化及公民住宅权理论的推动下,使房屋租赁权具有了一定的对抗性、稳定性,有利于承租人获得持续、安全的保障。虽然目前社会生活条件已经发生了深刻的变化,但是优先购买权仍然有其合理性,有存在的必要性。对于房屋租赁权和抵押权的冲突问题,本文认为房屋租赁权的物权化成为研究房屋租赁权和抵押权冲突的一个重要突破口。在房屋租赁权设定在先时,立法应明确规定抵押人对抵押权人有告知义务。在房屋租赁权设定在后时,如果房屋买受人要求承租人搬离租赁房屋,必须书面通知,还应给予宽限期；对于租赁剩余期限少于六个月的租赁合同,同样应适用“抵押不破租赁”的原则。本文认为既然法律赋予房屋租赁权一定的对抗性,这种对抗性应该是能为第三人所得知的,所以应当完善房屋租赁登记制度,这有利于协调房屋租赁权在物权化后与其他权利所发生的冲突,也有利于平衡社会各群体的利益,维护社会稳定。第四章是侵害房屋租赁权的法律救济。本文认为房屋租赁权的本质是债权,所以侵害房屋租赁权的债权保护方式包括合同法上的债权请求权和侵权行为法上的债权请求权,前者针对出租人,后者则针对实施侵权行为的第三人。在房屋租赁权物权化后,可以以占有为衔接实现房屋租赁权的物权保护,赋予承租人物权的保护方法。在出租人长期下落不明,又没有其他权利人的情况下,基于对长期房屋租赁的善意承租人的保护原则、对房屋使用的最优效率原则及维护社会关系稳定的原则,可以引进英美法系国家中的逆权侵占制度,赋予善意承租人取得租赁房屋所有权的权利。第五章是对我国房屋租赁权立法的检讨。本文指出了我国房屋租赁权立法在实体法和程序法上存在的问题及解决方法。同时认为应当对住宅租赁权和商业用房租赁权进行区分立法,赋予长期商业用房租赁的承租人法定的优先承租权。本文还研究了商业用房租赁权的质押问题,认为商业用房租赁权具有担保能力、可以进行权利质押。