中国的房地产行业起步于上世纪八十年代,经过了近三十年的发展,已经成为了国民经济重要的支柱性行业,以其产业链长,资本占用大等特点拉动了一系列相关行业的发展,如建材建筑以及冶金等。根据部分相关资料统计,房地产的产值每增加一个点,就可以使得相关产业产值增加1.5%-2%。一直以来资金都是房地产开发商最关心的问题,任何一个开发商,如果想在激烈的房地产市场中分一杯羹,都需要相当丰富的管理经验与资金筹措和资金使用能力。对于房地产开发者来说,就算是取得了某土地的使用权,但是如果找不到足够的资金支持该项目的运作,就没有办法获得相应的利润。所以,房地产开发企业在很大程度上依赖于金融机构提供的长期借款。尽管大多数企业都知道房地产市场饱含利润,但由于资金融通等问题,绝大多数都没有办法涉足。我国金融体制改革已经进入了非常关键的时期,一方面是开发者和置业者对于资金的渴望,另一方面是房地产市场调控面临的压力,为了抑制房价过快上涨必须控制对房地产市场的贷款规模。一边要控制金融机构对房地产市场的资金投放量,一面又要保证我国房地产市场的稳定,在寻求社会,金融机构,房地产业对资金占用平衡的同时,扩大房地产融资渠道是一个亟待解决的问题。房地产近几年已经毫无争议地成为了最热门的消费点,、但是资金短缺的呼声却从来没有停止过,其根本的原因就是对银行贷款的绝对依赖性。这种周期如此长的贷款会对相应的金融机构形成强大的压力,一但房地产市场出现剧烈的价格波动,势必会形成大规模的坏账,影响国计民生。房地产业迫切需要新型的融资方式改变目前单一的融资结构,同时在房地产业资金投放量大幅缩减的情况下控制自身的融资风险。在金融危机影响期间,我国采取了积极的货币政策,一定程度上缓解了房地产投融资的短缺。但是今年四月国家颁布了新的“国十条”对房地产投资加大了调控,使得资金短缺问题,再次提上了房地产开发特别是中小开发商的桌面,特别是现在国家已经开始了相关的货币紧缩政策的情况下,继续深入地研究探讨房地产融资风险很有必要。对于中小房地产企业来说,它们除了银行贷款之外几乎没有其它能够进行长期借款融资的方法,而这些中小房地产企业自身的财务状况差别也非常大。有些企业自有资金充足,银行贷款只是作为一种补充形式对公司现金流的不足进行弥补,但有些企业几乎全部依赖银行借款作为开发资金。所以,控制中小房地产企业内部的融资风险实际上就是在控制银行放贷产生坏账的风险,对于社会的稳定发展有着重要的意义。本文分为六个部分：第一部分,引言。主要是介绍研究的背景和意义,在此基础上提出研究的思路,研究方法,研究的贡献和不足。第二部分,关于房地产企业融资渠道和融资风险研究的文献综述。分别对国内外的关于房地产融资渠道和融资风险的相关文献进行了评述。第三部分,我国宏观经济形势发生的变化及其对中小房地产企业产生的影响。首先对我国近三十年的房地产发展历程惊进行了一遍梳理,对近三十年里针对房地产发展国家出台的各种措施及其影响进行了分析。然后从世界经济周期的角度,来对其他国家,典型的如日本的房地产发展的经验教训进行了一个回顾和总结。最后,以2008年开始的金融危机为出发点,回顾了这三年来我国房地产行业的发展状况,并对最近一年内国家出台的宏观调控政策进行分析,对中小房地产企业的影响做了一个预计。第四部分,中小房地产企业融资风险评价。首先从房地产开发企业融资这个概念开始展开,详细介绍了中小房地产企业的一些特点,以及对他们的一些融资方法的研究,然后从新宏观经济形势这一角度出发,研究当前经济形势下中小房地产企业所受到的影响以及可以采用的融资手段。本章的重点在于介绍融资风险产生的因素,并针对这些因素分析一些适用的控制策略,并且在这些研究的基础上提出融资风险指标判定企业自身的融资风险,再加上对土地价值的判别模型,通过这两个手段从企业自身的融资风险指标判别和由土地价值判别出的项目价值来判断企业的融资风险大小。本章的核心点在于融资风险指标的判别和土地价值模型,这两个模型从内外两个方面判别了企业所具有的风险,是案例分析的基础。第五部分,XXX公司的实际案例分析。首先对该公司做了一个简单的介绍和在2007年项目开始的时候融资的一些情况。然后分析了当下的宏观经济形势对于该项目的影响。本章的核心在于利用第四章建立起来的模型和取得的公司内部数据,从实际情况出发验证了改模型的可靠性并且也得出了改公司所具有的一些问题。综合以上的内容对中小房地产企业融资及风险控制提出了相应的建议。第六部分,结论与展望。主要对本文所做的一些东西进行一个总结。本文的主要贡献：1.对我国的房地产行业发展进行了一个系统的回顾,以及中小房地产企业在新的宏观经济形势下可以考虑的一些融资方式和融资风险控制的相关建议。2.通过建立一个有效地融资风险评估模型,以及实际所取得的第一手公司数据,对建立的模型进行了验证。最重要的是本文所用的数据来自于一家中小房地产企业,具有非常强的参考意义。该公司的项目运作过程可以代表很大一部分的中小房地产企业的运作方式。本文的不足：1.本文所介绍的许多融资方式在国内都没有得到广泛的应用,而且由于我国的实际情况所以导致许多融资方式限制非常大,在目前的情况下无法实施。比如股票融资,我国已经原则上不允许房地产企业上市融资,所以有些方法的研究只能在一些相应的政策放开之后才能使用。2.本文所使用的案例仅仅是一家公司在某地区内的数据,并不能代表全国范围内的中小房地产企业。由于房地产发展的地域性,导致我国各地的房地产市场差别非常大,所以该案例所适用参考的领域有限,不能代表全部的情况。