近期我国经济增速放缓、房地产市场下滑,零售业遭受电商的蚕食,商业地产供应量激增导致同质化严重,面对行业困境,商业地产发展商亟需研究核心竞争力并调整运作策略,研究开发运作策略对于促进商业地产行业的健康发展具有十分重要的意义。本文通过分析波特价值链及五力模型,利用商业地产价值链和核心竞争要素两个维度构建商业地产开发运作策略框架,利用构建的商业地产运作策略理论框架分析标杆商业地产企业的成功经验,梳理了在实际操作中适合当前商业地产开发运作的具体应对策略。本文研究了如下几部分内容:1、运用波特价值链及五力模型理论分析商业地产价值链及竞争要素核心,发现在商业地产全程开发运作中需要兼顾各方主体利益,在价值创造和实现的关键环节挖掘竞争力要素核心:投资策划能力、资本运作能力、商业管理能力。2、通过案例分析得出理论框架的合理性。凯德商业地产的成功运作源自资本运作和商业管理能力,万达商业地产的核心竞争力为:订单模式、现金流滚资产模式及金融、O2O平台搭建。标杆商业地产企业的成功运作验证了在价值链管理中打造核心竞争力的有效性。3、在商业地产整体价值链运作中建立及培养核心竞争力,重点分析了商业地产的精细化全程管控策略:全流程管控、投资精细化、资源整合及招商运营策略。4、商业地产运作需要在价值链关键环节——商业运营阶段打造核心竞争力。本文将体验式消费和电子商务两者融入到商业地产运作管理中,提出移动互联网时代下的创新商业运营模式策略:体验多元化策略、电商化及大数据管理策略。本论文结合当前商业地产行业实际情况,对亟需解决的我国商业地产竞争策略问题进行系统分析研究,提出商业地产发展商需要通过发展精细化全程管控、创新商业运营模式策略来构建核心竞争力,赢得市场竞争。