不动产租赁权是指承租人因租赁合同而享有的一切权利的总合,包括请求出租人交付合格租赁物及对租赁物拥享有的占有、使用、收益、优先续租等权利。不动产租赁权本质上是一种债权,不动产租赁权提供担保应属权利质押,不动产租赁权质押是指不动产租赁权人根据与出租人签订的租赁合同而享有的一切权利向质权人提供担保,在租赁权人未在履行期限内偿还债务的,质权人有权就租赁权益优先受偿的一种权利质押模式。不动产租赁权质押是为解决承租人融资需求,在实践中发展起来的一种新型权利质押模式,特别是商铺租赁权质押,在江苏常熟、浙江义乌等地区的大型专业市场运用较多。学术界和司法实务部门对租赁权是否可成为权利质押标的存在不同的看法,大多数学者主张在征得出租人同意的前提下,租赁权可以作为出质标的物,租赁权本身具备财产性与一定程度的可转让性,符合权利出质的要件。但是,根据物权法定原则,由于租赁权质押没有获得法律的明文认可,尚存合法性风险,笔者主张,基于租赁权质押在实践中具有的实践价值,应通过物权法定缓和的方法将其合法化。租赁权质押具体制度的构建,应着眼于租赁权质押与一般权利质押相比具有的特殊性,具体包括租赁权质押的设立、租赁权质权的实现方式等,租赁权质押的设立应取得出租人的同意,并交付债权证书于质权人。租赁权质权的实现方式包括出租人回购租赁权、将租赁物重新出租、租赁权转让及质权人直接受让租赁权等。与传统的担保模式中仅有两方当事人相比,租赁权质权的设立涉及三方主体,还包括产权人(出租人),产权人作为租赁物所有权的拥有者,应对其权利进行一定程度的保护,如租赁权质权的设立应充分体现产权人的意思自治并保障产权人的租金收益。为了在实践中更好的应用这一担保方式,应从立法及司法两处着手完善租赁权质押制度。在司法上,通过司法个案对该种新类型担保方式加以确认,充分肯定租赁权质押合法性,在立法上,眼前的做法是以司法解释确认租赁权质押担保方式,长远之计是通过修改《物权法》关于可出质权利的立法方式,参照抵押物担保的立法模式,将可出质权利的兜底条款改为“其他法律、行政法规未禁止质押的其他权利”。