房地产业是推动中国经济增长的强力引擎,对中国经济的高速发展起到至关重要的作用。然而,伴随着房地产业的不断扩张,中国的房地产价格也开启了一路攀升的进程,给宏观经济平稳运行带来了较大的潜在性冲击。过快上涨的房价迫使购房者承受沉重的财务负担,导致国内消费需求潜力难以被充分释放。更严重的是,房地产投资的高额回报吸引大量资金和劳动力资源从实体经济领域转移至房地产部门,挤占了实体经济的发展空间,引发实体企业“脱实向虚”。房地产业的过度膨胀将引发国民经济结构失衡,阻碍中国经济高质量发展的推进进程。党的“十九大”报告鲜明地指出,要“让全体人民住有所居”。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也明确强调,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”（即“房住不炒”）。“房住不炒”成为中国经济发展的长期导向,是保障人民住有所居、协调实体经济与虚拟经济均衡发展、畅通国内经济大循环的重要基础。房地产市场的宏观调控是政府在“房住不炒”导向下推进房地产业与实体经济均衡发展的调控行为,房地产限购政策就是其中的典型代表性调控措施。2010年4月印发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）要求各地政府因地制宜实施房地产限购,开启了房地产限购时代。限购是限制购房数量的强硬性行政管控措施,直接针对性地打击了投机性购房行为,以此调节房地产市场供求平衡,这是限购相比于其他诸如货币政策等一般普适性宏观调控的特有优势。基于此,本文以各城市实施的房地产限购政策为切入点,探讨“房住不炒”作用于实体经济发展的机制及经济后果,打通宏观房地产市场调控与微观实体企业经营决策间的理论传导路径,为协调实体经济和虚拟经济发展提供参考依据。实体经济高质量发展是宏观经济持续健康增长的根基。然而,高成本问题长期困扰着实体企业的生产经营进程,尤其是劳动力成本逐年上升和融资难、融资贵问题更是长期掣肘中国经济发展。房地产业的过度膨胀吸引更多劳动力和资金转移至房地产领域,扭曲了实体经济与房地产部门间的劳动力供给与资金供给结构,扩大了实体经济部门的劳动力和资金缺口,推高了实体经济领域的劳动力成本和融资成本,成为导致实体企业成本居高不下的重要因素之一。房地产限购政策的实施有助于遏制房价过快上涨的势头,减轻劳动力的住房支出压力,并通过缓解房地产市场扩张而促使劳动力和资金回流至实体经济领域,增加实体企业的劳动力供给和资金供给,理论上有助于降低实体企业的劳动力成本和外部融资成本。本文将从“房住不炒”的导向和促进实体经济高质量发展的现实背景出发,将非房地产业、非金融业的中国上市公司作为研究对象,以各城市房地产限购政策的分期实施为外生冲击构建双重差分模型,结合市场化进程和政府干预等中国元素,基于财务会计理论、成本会计理论、公司治理理论、财务管理理论、企业价值理论等理论,探讨房地产限购政策对实体企业劳动力成本和外部融资成本的影响及作用机制,并从企业价值的角度分析限购导致实体企业成本变动后所产生的经济后果。本文的主要研究结论为:第一,房地产限购降低了实体企业的劳动力成本,而且限购主要通过减轻居民住房支出压力和减少房地产领域劳动力供给降低了实体企业劳动力成本。异质性检验表明,限购降低实体企业劳动力成本的作用主要体现在房地产市场发展规模较大、劳动力流动性较强、财政盈余较高、经济增长较快的地区,以及高管员工薪酬差距较小、员工薪酬粘性较低、员工薪资谈判能力较弱的企业,以及不与房地产直接相关的行业中。此外,房地产限购政策还增加了实体企业拥有高学历的员工占全体员工的比重。第二,房地产限购降低了实体企业的债务融资成本和权益融资成本,而且限购主要通过抑制房地产业资金供给的渠道而降低实体企业的债务融资成本和权益融资成本。异质性检验表明,限购降低债务融资成本和权益融资成本的作用主要体现在房地产市场发展规模较大、金融市场活跃度较高的地区,以及信息不对称程度较低、外部融资依赖度较高和融资约束程度原本较强的企业和不与房地产直接相关的行业中。此外当财政盈余较少和经济增长较慢时,限购未能显著抑制当地实体企业的外部融资成本。第三,房地产限购提升了实体企业价值,这种提升作用主要表现在劳动力成本和外部融资成本原本较高的企业中,表明限购能通过降低实体企业成本而产生价值增值效应。基于地区差异的检验显示,限购提升企业价值的作用主要表现在房价增速较高、房地产市场发展规模较大的地区,而一线城市、二线城市和省会城市的限购未能显著提升当地实体企业价值。基于企业、行业、政府层面的异质性分析表明,限购带来的实体企业价值增值作用主要表现在盈利能力、资产周转率和现金流水平原本较低的企业,不与房地产直接相关的行业,以及财政压力和经济增长压力较小的地区中。本文的研究价值在于:第一,本文丰富了房地产限购政策的微观经济后果研究,连通了“房住不炒”与实体经济发展间的传导逻辑链条,在微观实体企业层面深化了实体经济与虚拟经济均衡协调发展的关键实现路径考察。现有关于房地产限购的文献大多都在探讨限购对房价增速的调控作用（刘江涛等,2012;王敏和黄滢,2013;张德荣和郑晓婷,2013;Du and Zhang,2015）,抑或从宏观经济运行（陈勇兵等,2021;皮建才和宋大强,2021）和房地产企业经营效率（梁若冰等,2021）的视角检验限购产生的经济后果,鲜有涉及限购对实体企业决策影响机理的深入探讨。本文基于实体企业劳动力成本、外部融资成本和企业价值的视角扩展了房地产限购对实体企业生产经营活动的影响机制和经济后果考察,深化了“房住不炒”的过往研究。第二,本文拓宽了影响企业成本变动因素的研究视角,为有效推进实体企业降成本提供了可行方案。以往关于政府宏观调控如何影响企业劳动力成本和外部融资成本的文献主要关注司法改革（Laeven et al.,2004;Lilienfeld et al.,2012）、税制改革（王娜等,2013）、货币政策（Bernanke and Blinder,1988;Bernanke and Gertler,1995）、产业政策（巫岑等,2019;吴静桦等,2019）、资本市场改革（庞家任等,2020;王春飞和郭云南,2021）等视角,缺乏基于房地产市场调控的考察。本文以房地产限购政策为切入点,发现房地产层面的宏观调控同样有助于推进实体企业降成本,丰富了“宏微观”的已有考察视角。第三,本文为如何促进实体经济高质量发展、畅通国内经济大循环提供了现实思路。本文在验证房地产限购对实体企业降成本的积极作用的基础上,将中国制度元素嵌入理论框架,基于要素市场化、政府干预、薪酬体制、信息环境等维度开展了一系列场景分析,从多方配套体制改革的视角丰富了协调虚拟经济与实体经济发展的实践指导准则,也为避免政府“一刀切”调控提供了启示。本文的研究创新点包括:第一,本文将企业成本决策置于“房住不炒”的导向下,考察房地产限购这一房地产市场强力需求侧调控政策对实体企业成本的影响,为助力实体企业降成本和实现经济高质量发展提供了微观层面的政策参考依据。此外,本文考察的是房地产限购对实体企业生产经营,而非过往研究更多关注的房地产企业和宏观经济层面运行指标的影响机制及经济后果,这也拓展了有关房地产市场调控的已有研究。第二,本文借助各城市分期实施房地产限购政策的错层外生冲击构建双重差分模型开展检验,将促进实体经济发展落实到微观层面,采用实体企业数据考察房地产限购政策对劳动力成本和外部融资成本变动的作用机理及其产生的价值增值效应,不仅有效缓解了内生性问题,还拓展了降成本的实现路径和经济后果研究,丰富了“宏微观”的现有考察。第三,本文深入系统地探讨了房地产限购政策对实体企业劳动力成本和外部融资成本的作用机制,将协调实体经济与虚拟经济发展的关键实现路径落实到微观企业层面,打开了宏观房地产调控政策与微观实体企业行为之间传导关系的“黑箱”,为理解“房住不炒”助力实体经济发展的积极意义奠定了深刻基础,同时也为如何打通国内经济循环堵点、进而畅通国内经济大循环提供了借鉴和参考,具有较强的实践价值和现实意义。