从古至今,房屋及土地是公民、企业及组织最重要的财产。中国城市化建设在最近20年取得飞跃式的发展,城市人口迅速增长,商业、工业发展速度也是史无前例的。现阶段是我国城市发展及改革的重要时期,土地征用是城市快速发展的重要问题,土地征用必然涉及房屋征收问题,而房屋是房屋所有权人、承租人的安身之本,也是企业、组织最为重要的生产资料,因此,我国政府在房屋征收过程中应加强对权利人的保护力度,让被征收房屋权利人真正过上有尊严的生活,建立真正体现以人为本的房屋征收制度。《城市房屋拆迁管理条例》在一片批判声中于2011年被《国有土地上屋征收与补偿条例》(以下简称“征收条例”)所替代,“征收条例”在征收主体方面取得革命性的进展,但该“征收条例”也存在许多不足之处,条文过于原则性,程序上的规定也过分简要,给操作上带来诸多的弊端,有待进一步完善、细化。我国对私有财产的保护也是经历了一个漫长的过程,2004年宪法修正案中,将“公民的合法的私有财产不受侵犯”写入宪法,表明我国最高宪法层面尊重和保护公民的私有财产权益。本文主要对“征收条例”进行制度性研究,指出其不足之处,以及如何改进其不足的路径,重点分析条例中公共利益界定、补偿规制、城市房屋征收强制执行制度等问题,建议制定房屋及土地征收法。全文内容分为六个部分,按照“征收条例”条款顺序,安排本文的布局,包括前言、正文(四章)和结论。前言通过三个案例引申出城市房屋征收问题,引起人们对城市房屋征收制度的思考,房屋征收工作中出现大量纠纷的根本原因在于房屋征收制度层面问题,应当重新审视“征收条例”中的不足之处,对房屋征收规则进行修正。第一章“征收条例”应当修正公共利益界定的方法问题,既然法律规定公共利益是城市房屋征收的前提条件,则必须在法律层面上严格限定公共利益界定的程序、方法。据此,公共利益界定应遵循平衡性、比例性、程序正当性、公众参与与公开性原则,利用程序性制约政府权力滥用问题,在制度层面上规定“公共利益”界定发生争议时采用司法审查的救济徐径。第二章按物权法规定,城市房屋征收应当包含房屋及土地使用权价值,物权所有权和使用权都应获得补偿,据此,“征收条例”中也应明确房屋征收补偿应当包括房屋及其征收范围内的土地使用权价值。承租人应作为被征收关系人,在“征收条例”中区分公房承租人和私房承租人在城市房屋征收中的地位,应当明确承租人与房屋所有权人之间利益分配,在补偿协议或补偿决定中予以区分开来。房屋征收补偿协议的性质为行政合同,处理行政合同纠纷所遵循的诉讼程序与民事合同纠纷应有所区别,适用行政诉讼法的诉讼规则。房屋征收补偿档案的公开化有利于提升房屋征收工作的效率,减少房屋征收矛盾,也有利于法院对房屋征收纠纷案件的公平、公正判决。补偿标准中的奖励费、困难补助费等针对某个人或某户的,应当在补偿协议或补偿决定中写明分配规则,计算依据。另“征收条例”对房屋档案所包含的内容应进一步明确,档案应扩大公开的对象,依申请可查阅、复制分户补偿情况,这对防止房屋征收主体的暗箱操作具有重要作用,房屋征收档案应作为信息公开的内容。第三章城市房屋征收强制执行的申请条件,应制定更加严格的程序性限制措施,在申请前,作出补偿决定的市、县人民政府应向被征收人及被征收关系人发两次书面的催告程序,间隔时间不低于15日,被征收人及被征收利害关系人仍未搬迁的,应当组织一次听证会后,方可申请强制执行。“征收条例”应规定法院审查强制执行的内容,包括实体审查和程序审查,以及明确强制执行实施的主体为作出补偿决定的市、县人民政府。第四章建议制定“房屋及土地征收法”,完善房屋及土地征收法律规范,该法应涵盖国有土地及集体土地上的房屋及土地征收制度,我国应利用法律规范来制约政府对房屋和土地的征收工作,提升政府对私有财产保护程度,保护被征收财产权利人的财产权益。“房屋及土地征收法”还应当确立被征收的财产权利人之间的利益分配原则,细化房屋及土地征收的强制执行条件。结语简单地对全文进行总结。