随着城市化进程的加快,土地集约利用程度不断提升,土地的地下空间利用越来越多。与之相适应,对地下空间土地使用权估价的需求也在不断增加,但我国目前还缺乏相对成熟的地下空间的估价体系和方法。为了能够细化地下商业空间的使用权估价,在单建式地下商业空间不断开发的情况下,需要构建完善的估价模型进行专门的估价。通过调研,分析地下空间使用权价值的主要影响因素,将影响单建式地下商业空间使用权价值的因素按照水平方面与垂直方面进行分类。针对单建式地下商业空间使用权的特点,租金是其主要的收益方式,并且单建式地下商业空间一般会依附特殊因素增加其价值,因此,将其使用权收益分为普遍收益与特殊收益两个部分。结合我国现阶段地下商业空间使用权估价现状进行分析各估价方法局限性,主要运用收益法的估价思路,结合市场法及楼层效用比模型,利用统计分析方法,建立单建式地下空间使用权估价模型。通过对北京市地铁尚城案例分析,发现修正后的收益法模型在评估单建式地下商业空间使用权价值时有一定的可操作性;单建式地下商业空间使用权价值的效用比应该根据不同级别、不同用途、与地表联系程度的不同而有所区别,而不能笼统地确定为同一水平。