兰州市作为我国西北重要的经济增长极,城市需求不断增加,人口聚集促使城市商品住宅需求规模增大,一线城市人口规模和产业空间几近饱和,二三线城市在市场投资前景和拓展空间方面的优势逐渐显现,房地产经济投资群体逐渐向二三线城市的投资洼地集中。二三线城市居民消费与收入水平很难具有强大的商品住宅支付能力,造成了市场投资收益的时滞性。商品住宅市场属于需求引致投资收益、需求决定均衡价格,本文以特征价格模型和VAR、VEC模型的建立为主要研究媒介,分析影响商品住宅需求因素的变动机制。文章第1部分简要陈述中外研究现状和本文研究主题的相关实际社会背景；第2部分通过城市化进程与商品经济市场一般需求影响机制分析商品住宅需求影响机制的理论成因；第3部分结合理论成因阐述兰州市商品住宅需求影响机制及市场需求现状；第4部分实证分析兰州市商品住宅需求的影响机制,通过社会实践调查和文献、年鉴数据的查阅,建立商品特征价格模型和向量自回归模型、误差修正模型,利用静态平面和动态时间序列动态数据定量化分析兰州市商品住宅需求和价格的影响因素。最后得出兰州市居民的商品住宅消费需求类型以刚性需求和改善性需求为主,投资性需求规模较小。