2008年金融危机后,我国房地产市场经历了量价齐飞,量价齐跌,价升量跌的过程。房地产市场波动不仅受经济大环境的影响,也和政府的频繁调控分不开。2010年4月17日,国务院出台的“国十条”拉开了限购的序幕,其中提到“根据当地实际情况,地方政府可以采取临时性措施,在一段时间内限定购房套数。”此后,各大城市相继推出限购细则,对家庭、地段、价格等方面实施购房限制。至2014年10月,除北上广深和三亚五个城市仍然明确执行限购之外,41个城市先后退出或放宽了限购。然而特大城市的限购令是否需要退出在学术界还未形成共识。本文以上海市为例,利用VAR模型分析限购前后量价关系变化,来判断限购政策的实施是否可以通过抑制投机性需求,从而减少市场交易,使得房价回归理性。随后通过脉冲响应函数,给予交易量一个单位标准差的正向冲击,来判断限购政策的持续性和影响程度。此外,房价波动受诸多因素的影响,本文在供需模型的基础上,从购房者和开发商视角进行局部均衡分析,得出包含限购在内的诸多变量对房价波动的影响。随后加入限购变量,通过逐步回归的方式验证理论模型最后得出的几个结论,并验证限购政策的长期效应。实证结果表明,上海住宅市场量价传导畅通,限购政策得以起效,但只在短期内有效,还需要长效机制的保障；房价波动还受到居民信贷、市场预期、土地价格等变量的影响,稳定市场价格合理回归还需打“组合拳”。最后给出政策建议,探讨房地产调控政策在新的形势下,如何维持房地产价格平稳波动,促进房地产市场的良性发展。