住宅作为一种商品,其核心问题就是价格问题。商品住宅的价格形成因其独特性质而比其它商品的价格形成更具复杂性。本文的研究目的就是根据我国商品住宅的价格形成机理,找到影响商品住宅价格的动力因素,提供切实可行的预测估价模型。本文的研究方法是将国外成熟理论与我国的具体国情相结合,理论分析与实证分析相结合。最终结论认为商品住宅的价格是由供求关系确定的,在供给与需求中起决定性作用的是需求。在目前我国住宅市场还不成熟的条件下,建筑安装成本和土地成本都不是影响商品住宅价格的动力因素。影响商品住宅价格的因素很多,主要由有效需求决定。而影响有效需求的主要动力因素是GDP、城镇居民可支配收入与储蓄、城镇人口、税率、利率、价格预期。影响住宅价格的因素在不同地区、不同时间产生的影响程度是不同的,同一种因素的影响不是一成不变的,一些因素很难量化,但产生的影响却非常大。商品住宅价格可以用GM(1,1)模型进行预测控制。研究结果能在商品住宅价格上提供理论基础和分析工具,为政府、企业、银行、个人所用。