2010年中央和地方政府密集出台了一系列涵盖住房市场、土地市场、金融信贷市场的房地产调控政策,目的是抑制过多的投资和投机性购房,防止房价过快上涨,保持房地产市场健康平稳发展。从年初的78家央企退出房地产市场和“国11条”颁布,号称史上最严厉的房地产调控拉开序幕,房地产市场面临重新洗牌的局面。在此背景下,本文以市场机制的主体——供求机制为切入点,运用大量统计数据和市场调研信息对成都市房地产市场的运行情况展开研究。针对房地产市场的运行规律、周期波动、宏观调控等问题,我国学者从一般均衡理论角度取得了很多研究成果。一般均衡理论假定社会中所有商品、生产要素的供给量、需求量、价格是相互联系、相互作用的,它以边际效用价值为基础,从微观经济主体的行为出发,考察了所有商品市场的供给和需求同时达到均衡时的价格决定问题。该理论提出了一系列严格的假设前提,认为只要市场是完善的,价格具有充分弹性,市场就会自动出清,自行实现供求均衡。然而,社会经济运行的复杂性往往不能满足这些条件。因此,非均衡理论提出了更为接近经济现实的假设条件：1、广义均衡；2、价格刚性；3、数量调整和双重决策；4、收入约束；5、非均衡价格交换。非均衡理论指出,均衡只是市场经济一种理想状态,非均衡才是一种常态。但是,非均衡意味着经济资源的浪费和社会福利的降低,所以政府应该发挥其宏观调控的职能,与市场调节这只“看不见的手”联合起来,将市场的非均衡程度降到最低以提高市场运行效率。房地产业作为成都三大主体投资力量之一,在成都市经济发展和城乡一体化进程中起着举足轻重的作用。但我们分析历年成都市房地产市场的市场交易数据发现,市场供求并不是均衡的,而是在不同的阶段呈现不同程度的供求失衡现象。房地产市场大多数时候不能出清,总是存在着超额供给或超额需求,价格具有粘性,不能有效地调节市场需求量和供给量向均衡状态转变。显然,在一般均衡理论框架下,不能对此做出经济学意义上的解释。所以,本文采用成熟的非均衡理论对成都市房地产市场的供求情况进行研究。目前在房地产市场研究领域,基于非均衡理论的定性研究文献比较多,深入的实证研究还比较少。本文在总结前人研究成果的基础上,运用统计资料和市场调查数据对1991-2010年间的成都市住宅市场以及1995年至今的写字楼、商业用房市场分别做了非均衡分析。建立了住宅市场的非均衡计量经济模型,其中有效需求方程选择房价、城市居民人均可支配收入、非农业人口所占比重作为解释变量,有效供给方程选取住宅开发投资额、房价作为解释变量,宏观市场聚合方程采用了双曲线型聚合方程。通过非均衡度这一指标并结合历史数据分析了住宅市场不同阶段的供求失衡情况和原因。在房地产市场结构中,写字楼、商业营业用房、其他用房大约占了1/3的市场份额。开发商对于写字楼、商业用房的经营模式较为灵活,可以出售、持有(只租不售)或者租售并举,还可以根据市场情况售转租或租转售。目前持有型物业占写字楼、商业用房的平均比例大约为10%。鉴于写字楼、商业用房的特殊性,而且局限于统计资料的不完整,对这两类房地产市场不再进行非均衡模型的估计,仅根据能搜集到的市场数据从开发投资情况、供销比、空置面积等指标入手,分析其供求是否均衡。文章最后综合运用非均衡理论和前面定量分析的结果,针对住宅市场和写字楼、商业用房市场在非均衡运行过程中出现的问题分别提出了宏观调控建议。期望能为政府、房产开发企业、消费者等参与主体更深入理解房地产市场供求的变化规律、影响因素、发展趋势提供参考,从而为他们的市场交易行为提供决策依据。