房地产是国民经济的重要组成部分,在现代经济活动中,房地产不仅是生活的必需品,而且在居民的投资中也占据了重要地位。在经济发展到一个某一个阶段时,房地产还可能成为经济发展的支柱性行业。房地产的重要性还表现在该产业与金融行业的密切联系,在金融深化的现代社会,房地产市场已经离不开金融行业的支持,房地产的发展既依赖于金融业的发展,又能对金融行业的发展带来巨大的推动作用,当然也会带来冲击。美国是在房地产金融化方面走得最远的国家,以房地产为基础的金融产品也成为金融市场的重要组成部分,美国2007年下半年的“次贷危机”就证明了房地产市场与金融行业的相关程度。房地产的重要地位使得针对房地产的研究显示出其必要性。 经过短短几十年的有关房地产的研究,房地产市场存在一种周期波动规律已成为公认的事实。学者已经在房地产周期的定义,周期波动的形态和衡量方式以及房地产周期成因等方面对房地产周期有了一个较为全面的刻画。但是由于房地产市场短暂的发展历史,以及房地产存在明显的地域性等特点使得针对这方面的研究还具有不完善性。中国房地产市场化只有短短二十多年的历史,要从这短短的历史中总结出其特有的房地产规律也是很有难度的,所以针对中国的房地产周期研究就显得更为薄弱。但是中国房地产的迅速发展使得针对该领域的研究显得十分必要。 本文也旨在对前人研究进行总结的基础上对房地产的形成原因从适应性预期的角度去解释。针对房地产周期的成因理论界已经有了一些解释,这些解释主要从两个角度展开,一个是宏观角度(外因),另一个是微观角度(内因)。宏观因素又分别为投资、信贷、以及政策因素等；微观因素包括供给滞后理论,预期理论,行为经济学理论。本文的解释综合了宏观和微观两个角度,认为外因是房地产周期形成的基本原因,外因主要包括宏观经济和政策因素,而内因则是形成房地产周期特有形态的直接原因,内因主要指适应性预期。宏观经济波动是造成房地产波动的基本原因,当然政策也是其房地产市场变动的又一大诱因,但是适应性预期则在宏观经济和政策因素传导到房地产市场的过程中起了很大的影响,从而最终形成了房地产市场特有的周期。 本文主要由三个部分组成：第一个部分是对有关前人研究的理论综述部分,该部分总结了有关经济周期,房地产周期的理论；第二个部分是阐述有关房地产市场的均衡模型分析,该模型综合了适应性预期因素,用模型来演绎房地产周期形成的过程；第三部分是实证分析,这部分又分为三个部分,分别分析了中国、美国、日本的房地产市场,其中中国的房地产为重点考察对象,将房地产的供给表示为两个自变量的函数：一个是价格,另一个是预期,同时将房地产的需求表示为人均收入、城镇人口水平、价格、预期,还加上随机冲击这五个因素的函数,并且采集了中国自1988年到2006年以来的数据进行回归,最后得出结论,宏观经济波动和政策是中国房地产波动的基本成因,但是适应性预期是波动形态的直接影响因素。这三个典型国家的房地产市场的发展历史很好地证明了本文的分析。经过理论和实证分析,本文得出结论房地产周期的基本原因是宏观经济和政策因素,而房地产周期的独特形态与适应性预期相关。