在不动产物权变动过程中,预告登记制度可以说是一项十分重要、具有保障性的制度。中国的法学理论领域对预告登记制度的研究是在改革开放之后,对不动产预告登记制度的研究与一些经济比较发达的国家,例如德国、日本、瑞士相比,中国在这方面是比较落后的,对该项制度的研究也不成熟。我国在不动产预告登记领域方面的研究起步比较晚,现仍处于发展阶段,无论是在理论研究方面,还是在法条的创设方面,与国外相比算是比较滞后。从2007年《物权法》首次规定预告登记制度以来,我国有关部门就多次颁布部门法规和司法解释对不动产预告登记制度进行完善和补充,经过多次删繁就减,有效梳理了其内涵及程序内容,但由于我国现行立法的不足,执法力度不强,在市场经济交易中,不动产预告登记制度大多时候仍停留在理论阶段,无法发挥其原本该有的作用。预告登记制度虽然只是物权法里的一个小法,但它却是不动产登记制度的重要组成部分,对维护交易稳定和经济平稳发展起着不可忽视的作用。世界各国对预告登记制度比较重视,研究很多,我国也不例外,但由于对该制度的启用比较晚,对实体定性方面的研究比较多,操作程序上、系统性研究比较少。所以本文是在前人对此研究的基础上,参考国外先进国家的经验做法,检索出我国不动产预告登记制度存在适用范围过窄、设立程序不全面、效力规定不完整、注销程序不全面等四个方面的不足,并针对这四个方面提出改进意见。本文的内容主要分成三个部分。第一部分,主要论述不动产预告登记制度基本概念,和在国外、国内发展的基本概况。论述不动产预告登记制度的内涵和法律价值,介绍不动产预告登记制度在德国、日本、瑞士等国和我国的发展概况。第二部分,主要论述我国不动产预告登记制度存在的不足之处。简要介绍我国当前有效的现行法,检索出我国不动产预告登记制度存在的不足之处。第三部分,结合上述国家的不动产预告登记制度概况和值得借鉴之处,结合我国立法状况,提出完善我国不动产预告登记制度的建议。在参考借鉴德国、日本、瑞士等国预告登记制度和检视我国预告登记制度不足之处的基础上,结合我国目前的立法现状、立法背景、立法技术等诸多方面因素对我国不动产预告登记制度的适用范围、设立程序、登记效力、注销程序四个方面提出改进建议:1、适度扩大适用范围,将部分特殊动产物权的变动请求权、不动产物权内容或顺位变更的请求权、附条件或期限的不动产物权变动请求权纳入预告登记制度的适用范围。2、完善设立程序,将增加登记权利人可单方申请预告登记的权利、赋予法院有权作出强行预告登记的指令、对部分特殊标的的物权采取强制进行预告登记原则。3、完善登记效力,将增加预告登记的顺位保全效力、采用相对无效原则来界定中间处分行为和赋予预告登记破产保护效力。4、完善注销登记,调整部分条款的表述、建立预告登记制度的注销程序和预告登记推进制度。