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本文追溯了福州路17-19号——这栋外滩现存最早的建筑的由来，论述了其历史
变迁和所处历史环境的沿革；在对建筑功能演变、形式蜕变、用户更替的分析中，发掘
其发展变化背后深藏的政治经济因素。并在对建筑的历史变迁和现状有了全面认识的基
础上，对该建筑的历史价值、艺术价值和未来再利用价值做出了判断。最后，通过对地
段发展的关联分析，结合相关理论和实践，提出了三种改造策略，并评估其操作可能性
和经济可行性，由此对上海外滩地区历史建筑保护与再生提供新的思路。
关键词：上海近代历史建筑，福州路17-19号，历史变迁，再生策略