实践中,为规避相关法律、法规或政策等原因,行为人会采取另一渠道以达成自身目的,房屋借名登记现象便是如此。房屋借名登记是指借名人基于某种原因而借用出名人的名义出资购买房屋并登记于出名人的名下,但由借名人占有、使用、收益及处分的行为。近年来,由于房价增长过快,在房屋巨大价值的诱惑下,极易滋生出名人事后反悔甚至处分该房屋的行为,从而导致房屋借名登记纠纷不断。因而,本文对该纠纷展开研究,其中该如何认定房屋借名登记合同的效力以及物权归属等问题将是本文研究的重点。本文除引言和结语部分外,共分为五个部分:第一部分简要介绍房屋借名登记现象,明析房屋借名登记纠纷争议焦点。本文通过对现有案例的梳理,分析房屋借名登记纠纷的法院裁判现状,即:房屋借名登记合同定性尚不统一,房屋借名登记合同效力认定结果不一致,物权归属判定结果存在较大差异。最后从这些分歧中抽离出本文要深入研究的法律问题,即房屋借名登记合同的性质认定、效力判断和物权归属。第二部分分析房屋借名登记合同的性质。由于我国台湾地区借名登记契约与我国大陆地区房屋借名登记合同具有高度相似性,通过对比两岸学者及实务界的观点,可以为我国大陆地区房屋借名登记合同的性质认定提供参考。本文通过借鉴我国台湾地区借名登记契约性质认定思路,并深入分析大陆地区学者的观点后,结合我国《合同法》第124条的规定,本文认为房屋借名登记合同应是一种无名合同,可类推适用与之最接近的委托合同的规定。第三部分重点分析房屋借名登记合同的效力。司法实践中房屋借名登记合同效力判断的最大分歧主要集中于《合同法》第52条的适用上。本文将借名人出资购买的房屋分为政策性保障住房和普通商品房并对两种类型的房屋借名登记合同的效力分开论述。政策性保障住房借名登记合同以经济适用住房为例进行效力判断,经过论证最终得出经济适用住房借名登记合同应依据《合同法》第52条第4项认定无效。相反,普通商品房借名登记合同效力判断依据仍为《合同法》第52条,不宜以违反政策性规定而认定普通商品房借名登记合同无效。第四部分是本文的研究重点。房屋借名登记纠纷中最大的难点在于不动产登记簿上登记名义人与真实权利人不相吻合的情形下如何判定争议房屋所有权归属。事实物权理论为此种困境提供了较为合理的解决路径。根据事实物权理论,借名人为真实权利人,享有事实物权。出名人为登记名义人,享有法律物权。此外,不动产登记簿推定力意味着不动产登记簿为某人登记了某项权利,推定该人享有某项权利,但在有相反证据证明登记名义人与真实权利人不一致时,不动产登记簿推定力可以被推翻。因而,借名人可通过房屋借名登记合同等证据证明其与出名人之间存在借名买房关系,从而证明其为真实权利人,在不涉及第三人利益的情形下,其享有的事实物权可以对抗出名人享有的法律物权。因此,借名人可请求法院确认其为房屋所有权人。第五部分主要讨论借名人利益与善意第三人利益谁应优先受到法律保护的问题。在出名人处分房屋的情形下,为保护善意第三人的信赖利益,维护市场交易安全,应认定善意第三人取得房屋所有权。