在房地产住宅项目开发中前期准备工作中,首先要做的就是可行性研究决策。作为投资决策分析的第一步,可行性研究决策影响项目运营的整个过程,对于项目的成功与否意义重大。房地产项目本身具有投资大、投资收益周期长等特点,可研决策是否合理,在地产开发环节一直到交房使用环节都至关重要。重要性伴随着风险性,而对于投资的第一步来讲,越早的通过可行性研究分析,制定自己的开发策略,识别风险、规避风险,所付出的代价却是将对较低的。在房地产业成长初期,因为对其他产业有积极的带动作用,而且对地方财政及GDP都有巨大的贡献,所以国家是全力支持其发展的。而且,因为政府监管、报批报建、金融融资等都不尽完善,所以地产业在成长初期是高投入、高回报的行业。随着济南市房地产市场近年来的复苏,再加之政府“供给侧”政策的出台和土地资源稀缺,房地产在开发过程中可见及不可约见的风险越发增加。在2015年下半年至2016年上半年土地市场实际操作中,开发商囤地热情高涨且拿地过程越发欠缺理智。在以往开发过程中,开发企业都先是要确定区位因素再去拿地,而现在却变成了先不计代价的拿地,再确定自己的开发政策。不理智的市场行为将为房地产的开发带来更多的不确定因素。同时,今年来的房地产市场复苏也催生了大量房地产企业的产生,导致房企间的相互竞争压力也逐年加大。不确定因素的增加、房企间竞争的加剧也使地产公司在开发过程中越来越重视可行性研究决策。根据房地产企业的在公司性质、规模、发展阶段等方面的差异,现阶段主流的可研决策主要分为如下四种：独裁式、头脑风暴法、德尔菲法、基于可研报告的决策。但单一一种决策方法的刻板应用已经很难满足房企的要求。可行性研究决策应用于现在房地产企业中,要符合如下要求：1、能对影响房地产开发效果的众多因素进行科学的统计；2、要对影响因素进行科学的定性及定量分析；3、整个分析过程要求高效低耗；4、整个分析过程要处于一个相对保密的环境。根据以上四点要求,本文将试图将修正版德尔菲法及头脑风暴法相结合用于现阶段房地产企业的可行性研究中,并分析其在具体操作中的优势及劣势。同时,因为分析目标引入鲁商义和庄项目,在分析过程中使用实证分析法和程序仿真法获取结果。为了达到分析数据的可靠性,义和庄项目基本数据来自专业编制单位编制的可行性研究报告。