2003年下半年，中央首次提出将土地政策作为国家宏观调控的手段，结合财政、金融和产业政策，对发展过快的行业进行“降温”以保证国民经济的健康稳定发展。此后，中央多次表示要“严把土地闸门”，抑制房地产投资规模过大，控制房价迅速上涨的趋势，在全国范围内形成了土地供应日趋紧缩的氛围。面对迅速发展的住宅业，限制土地供应可能会使开发商及消费者产生由于土地供应紧缩导致的房价、地价进一步上涨的心理预期，并有可能加剧土地和房地产投机。在当前中国社会经济处于转型期，房地产市场体系不完备，各项制度和政策亟待完善的背景下，土地和房地产领域的投机活动可能会影响到住宅市场甚至整个国民经济的平稳运行。因此，充分认识住宅市场预期和投机的特点、与土地供应限制的关系以及对住宅市场价格波动的影响，进而采取有效措施遏制过度投机行为，对于规范和发展土地市场和房地产市场，深化土地管理体制改革，具有很重要的理论和现实意义。　　本文首先利用供求理论、存量—流量模型对土地供应限制及其可能造成的投机对住宅价格的影响进行了理论分析，然后结合中国的实际改进Malpezzi模型，最后应用Malpezzi模型进行了实证检验。本文的主要研究结论有:　　理论分析表明:土地供应和投机因素的相互作用对住宅价格波动具有一定的影响:首先，供给的滞后性和消费者的适应性预期足以导致房价上下波动;进一步地，这一波动的幅度与政府对土地供给的限制程度紧密相连:在市场供给价格弹性较高的情况下，住宅的供应能够迅速调整以适应需求的变化，因此价格的上涨与下跌也相对缓和;当弹性较小时，价格的波动要比更具弹性的市场高出160％(市场没有投机时)，甚至180％(市场具有投机时)。从严从紧的土地供应政策有可能放大投机行为对住宅价格的影响，导致市场的波动。　　对中国土地市场与商品住宅市场的描述分析表明:住宅商品房价格的波动与开发企业个数、待开发土地面积以及开发企业的负债变化等反映市场上投机程度的指标具有一定的协同关系;商品住宅销售价格和土地价格指数以及开发商承担的税费之间也具有很强的同向相关性，反映出中国土地供应限制因素对住宅价格的波动也有一定的影响。　　应用面板数据模型的计量检验表明:首先，土地供应限制政策确实对住宅价格的波动有重要影响，模型中土地供应限制政策虚拟变量的系数高度显著;其次，土地供给限制环境的宽松与紧缩将影响投机行为作用的大小:2004年之前，国家土地供应管制相对宽松，此时市场上投机程度每增加1％，全国当期住宅平均价格将提高0.0495％;2004年以后土地供应管制加强，同样的投机增幅将使住宅价格上涨0.0544％。　　综合以上分析，从抑制房价过快上涨、保持住宅商品房市场平稳发展的政策目标出发，建议:明确调控方向，对市场上供给方和需求方的问题分类处理;正确把握调控的力度，适时适度进行调整并高度重视调控后可能出现的正负两方面效应;完善政府信息发布制度，加强对微观市场主体心理预期的正确引导，防止房价的大起大落;以间接调控为主，行政手段为辅，加强和提高利率、税收等市场手段的运用。