为完善我国的住房系统和融资方式,国家开始大力发展住房租赁市场以及推行房地产投资信托基金。近年来,各级政府纷纷出台有利于住房租赁市场发展的利好政策,长租公寓作为住房租赁市场的组成部分,也迎来了快速发展期。长租公寓在融资过程中面临着融资成本高、资金回流慢、融资渠道少等问题。当下房地产行业融资困难,在房地产行业调控中,传统融资渠道如银行贷款和自筹资金等来源逐渐变窄,债券发行困难等现象也不断涌现,房地产信托投资基金是政策鼓励的一种新型企业融资渠道。保利地产作为国内第一家发行租赁住房REITs的央企,并且首次在产品中采用储架发行的方式,此举在房地产企业中产生很大影响,具有很大的研究意义。因此,本文以保利地产REITs为案例,重点分析保利地产REITs的运作模式以及发行租赁住房REITs的推行对保利地产产生的效果,由此得出相应结论和启示,希望为其他房企今后发行租赁住房REITs提供参考。本文采用案例分析方法,结合REITs及长租公寓相关概念、现代融资理论、委托代理理论、资产证券化相关理论和企业价值创造相关理论将文章分成五大部分,分别为绪论、相关概念及理论基础、案例基本情况介绍、融资案例分析及发展租赁住房REITs的总结与建议。通过分析,本文得出如下结论:REITs是适应国家政策要求,经济发展的创新型融资方式,扩宽企业的融资渠道;REITs通过双SPV运作方式实现风险隔离,通过市场化的租约机制保障租金收入,降低风险;REITs有利于提高企业的股东财富;REITs能够改善企业运营能力,实现资源优化配置,促进房企地产业务发展,但是也不可避免的存在了一些问题。本文的创新点在于:保利地产REITs是国内第一单采用储架发行方式发行的央企租赁住房REITs产品,在房企中具有很大的示范作用;从企业价值创造的角度出发分析房地产企业进行REITs这一融资活动,之前较少国内外学者较少对此进行分析。本文站在保利地产REITs项目对保利地产所产生影响的角度,发掘出REITs为保利地产带来的价值,从而为房地产行业的提出融资策略的改良建议。