近年来,随着房价不断上涨,商品住宅价格的影响因素一直是热点研究问题,国内的许多学者从不同的角度进行了研究。为促进商品住宅市场信息的对称性,交易的公平性,引导消费者合理预期房价,本文通过灰色GM(1,1)模型预测北京市未来几年的房价。为促进商品住宅市场健康发展,给政府提供有效的宏观调控政策建议,本文拟在前人的研究基础上,根据价格形成机理,并结合北京市商品住宅市场的特点,从供给因素、需求因素、环境因素三个方面来分析北京市商品住宅价格的影响因素,构建商品住宅价格影响因素模型。通过灰色关联度模型对商品住宅价格影响因素进行量化分析,找出影响住宅价格的主导因素。通过对近几年经济数据分析得出结果:开发贷款、经济发展水平、房地产开发投资、收入水平、土地成本、以及房地产赋税是北京市商品住宅价格的主要影响因素。依据宏观调控的可直接操控性原则,本文从信贷、税收和土地三方面提出政策建议。完善信贷政策包括:银行须加强开发贷款和购房贷款的审核力度,加强对开发商开发贷款的用途管理,建立消费者个人信用体系;银行应控制对房地产市场的资金投放量,通过信贷差异优化住房的供需结构。完善房地产税收政策包括:完善房地产交易环节和保有环节税收政策,继续降低租赁型房屋的税负。完善土地政策包括:改进土地经营方式,防止地方政府过度依赖土地财政;处置土地市场上的囤地、炒地、圈地、闲置土地行为,提高土地供给效益;完善“招拍挂”土地出让制度。