预告登记是不动产(特殊动产)物权变动和登记制度的重要组成部分，对保障债权人的权利，保护交易安全，维护市场信用具有重要作用。典型的大陆法系国家和地区如德国、瑞士、日本和我国台湾地区都有该制度的设置。在我国，经过各界人士的努力，第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日顺利通过了《中华人民共和国物权法》(以下简称物权法)。在这部《物权法》的第20条中，法律用两款，多角度地创设了预告登记制度，从而翻开了我国登记制度的新一页。然而，《物权法》毕竟是上位法，其对预告登记制度的规定比较概括和抽象，有些内容还有待进一步讨论和完善。因此，要在我国建立完备的预告登记制度，还需要对相关国家和地区有关该制度的立法进行更深层次的研究，对学者的研究进行归纳总结，在将来的不动产登记法中进行更加详细地规定。本文对预告登记制度的相关问题进行了探讨，以期对我国的不动产登记制度和物权法的完善有所裨益。 本文共分四部分： 第一部分是关于预告登记制度的基本理论。关于预告登记的概念，学术界有很多种表述，但各种表述所体现的预告登记的内涵却差异甚小。预告登记具有特殊性、从属性、对抗性和临时性等特征。学术界对于预告登记的性质有较大的争议，由于预告登记兼有债权和物权的部分特点，在现行法上为其定性实有困难，可认为系于不动产登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。之所以需要设立该项制度，与预告登记所体现的制度价值有着密切关系。预告登记与本登记、异议登记既有联系，又有区别。 第二部分是关于预告登记制度的立法例。预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记制度，后被《德国民法典》所继受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的《土地法》所借鉴。各个国家和地区预告登记制度既有相同点，又存在具体内容的差异，但基本上都能发挥稳定物权变动的作用。笔者在本部分对德国、瑞士、日本和我国台湾地区的预告登记制度进行了介绍，并总结了这些国家和地区的预告登记制度的特点。 第三部分是关于预告登记制度的主要内容。预告登记主要适用于土地、房屋等不动产，也适用于以登记为物权变动公示方法的特殊动产，其请求权范围包括保全移转或消灭不动产物权的请求权，保全不动产物权内容或顺位变更的请求权，附条件和附期限的请求权，特殊动产的请求权等。预告登记的发生须具备相应的要件，并依据一定的程序，预告登记才产生效力。预告登记的效力是该制度的核心问题，预告登记具有保全权利效力、保全顺位效力、破产保护的效力。预告登记推进为本登记时才能发生物权变动效果，而这一过程中很可能要面对预告登记义务人的抗辩权。预告登记因债权请求权的消灭、权利的抛弃或不存在、抗辩权成立、其他原因等而消灭。 第四部分是对我国预告登记制度的思考。在我国，预告登记制度先后在地方立法、学者的物权法建议稿和人大审议的《物权法草案》中有所表述，并在2007年3月16日颁布的《物权法》中得到了确立。笔者对上述有关预告登记的规定进行了思考和评述，并认为我们应在进一步完善《物权法》相关规定的基础上，借鉴国外的法律资源、我国地方立法经验和理论研究成果，并结合我国国情，在将来的不动产登记法律、法规中对预告登记制度做出详尽的和可操作的规定。为此，笔者对预告登记的范围、预告登记的发生、预告登记的效力、预告登记的消灭等提出了立法建议。