2013年11月,党的十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,2014年6月,中共中央政治局会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》,进一步明确了深化财税体制改革的路线图和时间表,要求至2016年,深化财政税收体制改革的重点任务和主要工作要基本完成,到2020年相关改革要基本到位,要基本建立现代财政税收制度。房地产税作为中央确定的完善税收制度锁定的主要内容,是中央本轮税制改革的重点和难点之一；同时,无论是建立事权与支出责任相适应的制度,还是进一步明确中央和地方收入的划分,都需在相关税种改革完成后进行,尤其房地产税作为地方税的主要税种,其立法成败直接关系后续改革。近年,随着市场经济体制改革不断推进,我国房地产业实现了快速发展,成为国民经济中的支柱产业,带动了相关产业高速发展。与此同时,也引发了住房市场供需结构不合理；刚性需求得不到满足；空置房产较多；资源浪费严重等问题。税收作为市场调节的工具之一,其是否与市场的发展同步,直接影响到市场的成长和健康。而我国现行的房地产税收制度设计是以计划经济体制为基础的,很难满足市场经济条件下房地产市场发展的需要,其主要表现为：房地产的交易环节税负偏重,保有环节税负较轻,尤其对个人住宅保有环节暂免征收各税,这与市场经济的发展要求不相符,税收对个人住宅保有环节未能发挥任何作用,税收的调节职能发挥不足等,房地产税改革已迫在眉睫。本文在多方面查阅国内外相关文献的基础上,采取实证分析与规范分析相结合的研究方法,对房地产税的理论基础、历史沿革等进行深入阐述,指出我国房地产税存在的主要问题并提出改革的基本思路。本文针对文中提出的设立房地合一的新税种进行了重点研究,并对新税种的相关税制要素进行了设计,还以某市的数据为例,对新税种的税基评估值以及适用税率进行了测算分析。此外,针对居民住房征税的相关问题进行了研究,重点对居民的税收负担能力、基本居住需求免税扣除及不同改革方案下居民房地产税收入规模等进行了重点论述,提出可行性方案。无论是理论上还是实践上,对推进我国房地产税改革,完善房地产税收制度、促进房地产市场健康发展等都具有一定意义。全文共分为七章,分别对房地产税的课税理论、历史沿革、改革必要性、改革思路、改革后的税种设立及税制要素设计、改革的配套措施等进行了深入研究和详尽阐述。第一章导论部分。主要对选题背景、研究意义、结构安排、研究方法及创新和不足之处进行了描述,并对国内外研究综述以及房地产税发展现状进行了梳理,从理论和现实两个方面对房地产税的相关情况做出总览。本文在中央提出“加快房地产税立法并适时推进改革”的大背景下,确立以“房地产税”为研究对象,将研究范围确定在房地合一的房产保有环节的税收,使文章的研究更具针对性。第二章主要对房地产税的理论依据进行论述。通过借鉴“受益论”、“公共财政论”及房地产职能相关的资源配置论理论等,对我国房地产税的理论基础进行研究讨论。并结合我国的特点,在以上理论研究的基础上,提出了这些理论对我国房地产税的合理应用,并就房地产税同土地使用权、土地出让金及物业费等的关系进行了论述,对征税的相关争议问题进行了讨论。第三章主要介绍了中国房地产税的历史沿革。本文从我国房产税的沿革切入,回顾了我国房产税的发展历程,并将我国房产税与土地税的发展变化进行归纳分析,分为两税单独征收时期、两税并行征收时期、两税合并征收时期,并对各个时期进行了概述,指出两税合并征收并非新生事物,为下文的改革重点奠定基础。第四章对房地产税改革的必要性进行分析。通过对房地产税相关政策规定进行描述,指出当前房地产行业税收存在的问题：政策依据滞后于经济发展需要；税收规模偏低；税制结构阻碍房地产市场健康发展；税制设计不利于税收功能发挥；居民住房房产税的试点效应不明显等,进而引出房地产税改革的必要性：是深化财税体制改革的需要；是解决土地财政问题的需要；是缩小贫富差距的需要；是促进房地产市场健康发展的需要等。第五章提出房地产税改革的基本思路。具体包括改革目标、改革重点、改革难点及对策、改革路径、改革效应分析等几部分。改革目标主要是筹集地方财政收入、调节居民财富分配、合理配置土地资源；改革重点是设立房地合一的税种、对居民住房征税、科学设定计税依据、相关税费并行改革等。改革的难点是居民的税收负担问题、居民的基本居住保障问题、税收立法权限与因地制宜存在矛盾等。本章针对问题提出解决对策,尤其对居民税收负担能力及居民基本居住需求免税扣除进行了重点剖析。此外,还提出了相关税费并行改革的方案构想,并对改革路径进行了探索,对改革的效应进行了分析。第六章对新税种的相关税制要素进行了设计。对经营性房产和居民住房的纳税人、征税对象、计税依据、税收优惠、税率等主要税制要素进行了论述分析,提出具体政策建议。并以D市的相关数据为例,对税基评估值、适用税率等进行了测算分析,提出经营性房地产税采用分行业差别比例税率、居民住房房地产税采用中央制定幅度比例税率,各省、自治区、直辖市自行选择的建议。此外,结合房地产税征收面、居民住房房地产税税率及当前税制改革方向,提出取消土地增值税的配套改革方案为最佳方案。第七章提出房地产税收改革配套制度的建立与完善。具体包括建立税源信息共享制度、建立税基评估制度、完善税收征管制度等,并提出具体建议：一是通过房地产管理部门建立房地产清册、公安等部门建立家庭信息清册、税务部门建立税源信息交互平台等,实现税源信息的多部门共管机制。二是由地方政府组建评估机构,并采取批量评估的方法进行税基评估。三是构建新的税收征管机制,设定新的税收征管流程,并更多地运用社会信用体系,满足对房地产税,尤其是居民住房房地产税的征管需要。本文的创新点主要包括以下几点：一是对居民纳税人的税收负担能力进行了研究。居民住房房地产税的主要来源包括房产自身的增值、房产运用带来的收入以及纳税人获取的其他收入等。结合纳税人拥有房产及使用房产情况,对纳税人的税收负担能力进行了分析,并通过运用相关数据,尝试对我国居民住房房地产税的适用税率和应纳税额的合理区间进行推算,提出相关建议。二是对居民基本居住需求扣除进行了深入研究。结合我国的现实发展阶段,提出房地产税改革初期,有必要设立一定的基本居住需求扣除,待房地产税制成熟后,逐步取消扣除,实现全面征税的政策建议。文中对基本居住需求的扣除方法进行了详细的比对分析,并以D市的相关数据为例,通过数据测算,得出采取人均居住面积标准进行扣除最为可行的结论,同时还针对60岁以上老人家庭、失独家庭及留守儿童等特殊家庭设定了首套房免税的政策。此外,通过对我国征税的现实基础进行分析,指出基本居住需求免税扣除存在的家庭房产信息不实以及异地扣除无法校验等问题,提出多种方式确定家庭房产信息、建立全国联网的免税扣除信息库以及以居民的身份证号码作为免税扣除的唯一代码等解决措施。三是提出房地产税应同相关税费改革同时进行的构想,通过理论分析和数据推算,对配套改革方案进行了比较和选择,最终确定以取消土地增值税作为房地产税的配套改革方案。同时,对改革后的“房地产税”的税制要素进行了科学设计,尤其,通过D市的模拟评估数据的运用,对房地产税的收入规模、计税依据、适用税率等进行了测算分析,提出D市房地产税适用税率区间范围,并据此对全国适用税率的合理区间进行推算。本文的不足之处在于无法对全国房地产税的收入规模进行准确估计,对征税成本也未能可靠计量。在进行数据测算时,仅以D市的部分数据作为参考,对全国情况进行粗略推算,其准确性和指导性还有待于进一步检验。此外,研究范围仅限于土地及地上房产在保有环节的相关税收,对土地的保有环节及房地产开发、交易环节的税收没有展开研究。总而言之,本文结合我国财税体制改革的目标要求,借鉴房地产税制成熟国家的实际经验,综合考虑改革的力度、发展的速度和社会的可承受度,统筹各方利益诉求,对我国房地产税问题进行深入探讨和研究,提出符合我国现阶段发展特点的、具有可操作性的解决方案,为改革的具体实施提供参考。