我国住房改革以后,房地产市场迅速发展,商品住房销售日渐增多,期房再转让也应运而生。我国对期房再转让缺乏统一的立法,实践中地方立法“各自为政”,不仅使当事人无所适从,也使类似的纠纷在不同地区审理却出现大相径庭的结果,有损法律的权威性。由于立法的不统一,理论界对此甚有争论,却鲜有论述。鉴于此,本文在肯定期房再转让具有正当性的基础上,通过深入研究和论证期房再转让相关法律问题,力求对完善我国期房再转让制度提出自己的观点,以期达到以下两点研究目的:第一,以期寻求一种最佳模式来实现期房再转让行为的价值,为实践操作提供统一的行为准则。建立统一的期房再转让制度,为预购人在取得房屋所有权证之前基于各种原因的需要再转让所购期房提供交易平台,创造合法有序的交易环境以便增加购房者的购房渠道,解决住宅需求,优化房产资源的配置,减少购房纠纷,促进房地产交易市场的活跃。第二,为健全期房再转让法律制度提供理论依据。首先,以私法理念及基本原则为视角,深入研究期房再转让行为,肯定其存在的可行性,为统一立法提供理论支撑;其次,结合物权法和债法相关传统理论知识,完善期房再转让制度,为解决实践中出现的法律问题寻求理论依据,达到理论指导实践的目的。本文除引言和结语外,分五部分,约三万字。第一部分是期房再转让之概述。首先,从期房再转让的含义入笔,通过对期房的界定、期房再转让时间点及种类的分析,认为期房再转让不等同于“炒楼花”,其准确界定应是指“预购人基于不同的主观目的,在未实际取得商品住房所有权证之前,将所购预售商品住房再行转让给他人的法律行为”。其次,从市场经济、现实生活和法律视角对允许期房再转让的正当性进行充分论证,为明确预购人享有转让权提供理论支撑。第二部分是期房再转让之操作方式及效力研究。实践中一般存在三种操作方式:预购协议、附生效条件买卖合同和合同转让的方式。通过这三种方式效力进行研究,得出期房再转让的法律实质应是合同转让的结论,为下文的研究奠定理论基础。此部分还着重对债权让与的通知人、通知的方式、对象和行为方式研究,对传统债权让与理论在期房再转让中的特殊性做相应分析,以期构建符合实践需要的新债权让与理论,为当事人安全交易提供法律保障。第三部分是按揭期房再转让之相关问题研究。在梳理期房按揭的法律关系基础上,分析预售合同和按揭贷款合同转让的生效要件,有利于窥探期房再转让的全貌。同时,对现实存在的提前还贷是否构成法定违约问题进行论证,认为如果贷款银行与预购人在按揭贷款合同中对提前还贷没有作出明确禁止性约定,则预购人有权利提前还贷,并对提前还贷的具体操作提出个人见解。第四部分是本文的重点,研究期房再转让中相关登记问题。以《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》为法律依据,将预告登记制度引入期房再转让进行效力分析,认为预告登记制度是保障受让人顺利实现房产权益的最有效手段。同时,对长期以来存在争议的登记备案制度性质及效力进行探讨,认为登记备案与预告登记属于法律性质不同的两种制度,为下文完善期房再转让程序设计奠定理论基础。第五部分对我国期房再转让制度的完善提出建议。在前面四部分研究的基础上,从统一立法、设立条件、规范程序、确立预购人权利瑕疵担保责任等方面进行制度构想。本文主要创新点有以下四个:第一,正确阐释期房再转让的含义,明确期房再转让不等同于炒楼花;第二,对传统债权让与理论在期房再转让中的特殊性做相应分析;第三,详细分析预购商品房预告登记与期房再转让预告登记的效力关系,并论证期房再转让之中合同强制登记备案的必要性;第四,确立预购人对受让人的权利瑕疵担保责任。因本文篇幅有限,加之本人实践经验的欠缺,对期房再转让所涉及的转按揭等问题没有进行论证和分析,有待日后进一步的深入学习和研究。