自2010年起,房地产调控政策密集出台,以住宅地产为主导的房地产市场受到抑制,投资资金流向商业地产领域,加速了商业地产市场的发展。另外,伴随着新型城镇化的到来,消费水平得到提升,经济结构发生转变,商业地产作为服务业的发展平台,其需求量将不断增加。商业地产具有资金需求量大、投资回收期长、融资成本高的特点,资金短缺问题是当今商业地产发展的主要制约因素之一,对于开发商来说,项目融资方式是解决商业地产资金需求问题的有效途径。而目前的商业地产研究领域里,对商业地产的项目融资的应用研究还较少。本文利用商业地产的建设运营和房地产估价的有关理论,对商业地产的项目融资能力进行评估研究。通过商业地产建设期和运营期的现金流量模型,构建商业地产的项目融资能力评价指标求解模型。根据影响商业地产的项目融资能力的不确定因素介绍,分别进行单因素敏感性分析和多因素敏感性分析,一方面分析各不确定因素对项目融资能力的影响程度,找出敏感性因素；另一方面通过不同方案的综合对比,找出最优融资方案。进行项目融资能力评估研究,主要是使投资者或开发商在商业地产项目的前期论证阶段和立项决策阶段就重视并考虑工程将来的经济、资金、财务与管理问题,分析拟建项目所需的合理资本金比例及可以承担的债务融资的能力,通过调整和改善投资结构,为项目奠定较为良好的经济基础。