中国已经开始进入利益时代,集体的利益博弈已经成为我国经济社会生活的一个重要内容。近几年来中国房地产市场的风云变幻,为我们观察和分析利益时代的博弈,从而认识当今时代的特点,提供了一个很好的案例。房地产市场最近几年在我国发展迅速,但其发展明显有别于其它行业,备受各种争议。房地产市场中产生的各种经济行为和现象令人迷惑不解,运用传统的经济理论很难对它们进行描述。房价的节节攀升、政府的参与、开发商的强硬态度和普通老百姓的无奈表明了中国的房地产市场是一个非理性的市场,受到诸多非市场因素的影响。其市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征,使得我们可以运用博弈论的相关知识对房地产市场主体进行描述和分析,建立基于博弈理论的决策模型。本文首先对房地产博弈市场作总体分析,接下来重点分析了房地产市场各主体之间的博弈过程,并将其博弈分为两类:外部博弈和内部博弈,进行分析得出相应的博弈模型。开篇是绪论,介绍了课题研究的意义、内容以及方法。第一章介绍了我国房地产市场管理制度的变迁、发展现状以及结构演变趋势。从1996年开始,我国的房地产业开始进入理性发展的时期。目前我国的房地产市场,主要的参与者有房地产开发企业、消费者和政府。房地产市场总体上是一种垄断竞争与寡头垄断相并存的市场结构,其中在住宅市场,寡头垄断特点更为显著,在商业房地产市场,垄断竞争的局面还依然激烈。我国房地产市场格局的宏观演变趋势是:准完全竞争,垄断竞争到寡头垄断。第二章对中国房地产市场的博弈进行了总体分析。首先介绍了博弈论的基本概念。博弈论,又称对称论,是研究决策主体的行为发生直接相互作用时的决策以及这种决策的均衡问题。其基本概念包括参与人、行动、信息、战略、支付(效用)、结果和均衡。其中,参与人、行动和结果统称为“博弈规则”(the rule of the game),博弈分析的目的就是使用博弈规则预测均衡。接着论述了博弈论分析房地产问题的可行性。房地产市场的供给、需求、价格形成的过程是非常典型的带有博弈特征的竞争性业务活动。从竞标人的角度看,它的目标是要在投标竞争中中标并取得良好的经济效益,获得中标与收益的最佳结合。为了达到这个目的,竞标人在投标决策过程中就必须了解来自竞争对手的各种不确定因素,并且在确定自己的投标报价过程中充分考虑这些不可避免的不确定性因素。在房地产市场,各竞标人的根本利益是相互冲突的,竞标行为是相互影响的,每一个参与者在进行决策时,必须考虑对手的反应,从而根据竞争对手的反应做出自己的最优决策,而这些正是博弈论重点研究的问题。正是因为房地产市场供给、需求、价格形成的过程具有典型的博弈特征,使得我们可以运用博弈论的相关知识,特别是不完全信息博弈理论和贝叶斯纳什均衡,建立基于博弈理论的决策模型。最后分析了房地产市场的博弈主体、房地产博弈市场的划分、房地产博弈市场的基本特点以及中国房地产市场的博弈环境。第三章和第四章是本文的核心部分,主要对房地产市场中的各博弈主体进行博弈分析,得出相应的博弈模型。前者主要是对各博弈主体相互之间的博弈进行分析,后者主要是对各博弈主体内部的博弈进行分析。第三章首先分别从房地产一级市场和房地产二级市场分析了房地产开发商与政府间的博弈。由于房地产一级市场产权分配权利、义务和责任的法律功能缺位,使地方政府配置土地的权利掌握在少数部门或个体手中,容易产生寻租。对土地使用者而言,通过寻租可以获得排他性土地产权,同时获得行政供给价格与市场价格之间的价差,实现利润最大化的目标。显然,寻租活动使政府对房地产管理丧失了科学性和规范性,也直接影响了土地使用者的行为规范。寻租还使竞争性的市场秩序被不规范的“寻租秩序”替代。由于真正的使用者无法通过市场获得土地,只有接受土地投机的选择,使土地所有者的利益无法实现。在房地产二级市场上,政府与开发商的利益博弈结果,不仅取决于双方的谈判实力,也取决于当地的经济和社会条件。对双方博弈结果具有很大影响的一个重要因素是城市的规划。房地产开发商和地方政府的博弈依具体情况的不同,可能是斗鸡博弈,也可能是囚徒博弈,还有可能是智猪博弈。这些具体情况包括当地的社会经济发展状况、房地产开发负效应所带来的费用的大小、开发项目的性质等。在这些条件约束下,双方总是力图尽可能多地享受房地产开发所带来的收益。接下来,分析了房地产开发商与消费者间博弈。众多房地产企业作为我国微观经济的主体,它的经济行为直接影响着房地产消费者的物质生活和精神生活。房地产企业向房地产消费者提供商品和销售服务,在满足房地产消费者需要的同时获得利润。房地产企业和其产品消费者之间存在着一种两个局中人的博弈,双方都有各自的行动组合。例如,房地产企业对房地产消费者是销售优质的产品还是低等产品,抑或是坑害顾客呢?这种问题本身就存在一个子博弈。销售优质的商品房必定会增加房地产企业的制造成本,但降低商品房的质量同样也要付出成本(一旦房地产消费者投诉或房地产业职能管理部门检查出来就要受到处罚,客源减少又会直接带来经济损失,这就是房地产企业降低商品房产品质量的成本)。如果房地产企业决策人认为销售劣质商品房产品的成本可能大于优质商品房产品的成本的话,他自然会选择销售后者。房地产消费者在选择房地产企业的过程中也有一个子博弈;在同一商品房产品价格相同而质量不同的情况下,房地产消费者会选择质量与信誉都较好的房地产企业;在同一商品房产品中质量相同但价格不同的情况下,房地产消费者会选择价格较低的房地产企业。前面讨论的是信息比较完全的条件下,房地产企业和其消费者双方的均衡选择(即房地产企业对房地产消费者市场有比较充分的了解,同时房地产市场发展对多数房地产企业及其商品房产品也有充分的了解)。当然也存在信息不对称的博弈均衡。卖者对所卖产品有充分的了解,特别是他知道在什么价格卖出是亏本、保本、正常赢利、超额赢利的。所以当买者出价在保本价格以上时卖者就可以卖出,否则就是不卖,这不会出错;而买者对产品的了解只局限在产品的使用价值和卖者的标价这两条信息上,对想买的产品掌握的信息没有卖者那么多,所以买者的选择依据是花多少钱才值得,亦即效用最大化。如果买者出价高于成本价,交易成功,否则交易失败。最后,分析了消费者与政府之间的博弈。在与房地产开发企业的博弈中,政府以自己的最大化利益为目标,同样,在与消费者的博弈中,这个目的也影响着政府的行为。第四章首先分析了中央政府与地方政府之间的博弈。在确定某一地区的经济增长速度时,中央政府和地方政府的目标有时是一致的,有时是不一致的。在经济过热时,中央政府必然要从全局出发,实行紧缩的经济政策,控制各地的经济增长速度。而地方政府从本地的利益出发必然希望经济增长速度更快一点。也就是说,在经济过热时中央和地方在确定经济增长速度上的目标是存在分歧的。当经济处在紧缩时期,中央政府和地方政府在经济增长速度上的目标是比较一致的。它们和微观经济主体目标是不一致的。中央和地方在增长速度上的博弈主要起因于地方政府的扩张冲动。中央政府与地方政府之间的博弈,直接影响着房地产一级市场收益的分配。由于中央政府与地方政府在土地收益分配上存在行动的先后顺序与信息的不对称性,因此,两者间的博弈关系为不完全信息动态博弈,所要达到的均衡为精炼贝叶斯结果什均衡。接下来,分析了房地产开发商间的博弈。开发商之间的博弈行为有“囚徒困境”、“合作”和“串谋”。招标、拍卖和挂牌博弈的结果是开发商共同陷入“囚徒困境”,这是开发商所不愿看到的。事实上,开发商间的博弈只进行一期而共同陷入“囚徒困境”的实例在现实生活中并不少见。但如果同样的博弈反复进行多次,结果大不相同。由于土地市场具有以下特点:首先,土地的不可移动性使得土地市场是一个地区性市场;其次,由于进入土地市场的政策壁垒和资本必要量壁垒较高,特定区域的开发商数量有限,竞争不充分,容易形成垄断,所以,参与土地竞拍的开发商之间并不陌生。这无疑为他们之间的“合作”与“串谋”创造了有利条件。最后,文章分析了消费者间的博弈。由分析可知,理智的购房者最好的策略就是观望,在低价的时候入市,既达到了改善居住环境的目的,又满足了增值保值的愿望,实现了利益最大化。本文对房地产市场的研究,除了常规的定性与定量分析、规范分析与实证分析以及比较分析外,主要运用经济学前沿的分析方法博弈论。通过利用博弈论对房地产市场的经济现象进行了分析解释,提供对房地产市场研究的新的思路。