在我国，公益项目的建设发展事关我国城市的现代化建设。但当前，我国公益项目体制不健全，致使公益项目发展滞后，严重影响了我国城市化进程。主要存在两方面因素：一方面，投资主体过于单一，缺乏建设资金；另一方面，政府缺乏专业的技术、先进的管理理念，致使公益项目建设运作不成功。开发商拥有资金、技术、先进的管理理念、成功的运作经验等优势资源，而政府能提供政策支持和土地资源，因此公益项目与地产项目相结合的公益主题——复合地产应运而生并在我国广泛传播。公益复合地产运作模式是突破我国传统公益体制，实现公益项目可持续发展、商业化运作的一种新模式。在该模式中，政府提供土地，寻求与企业合作的契机，使政府与企业联合，政府为开发商提供政策支持，开发商参与公益复合地产项目时，无偿为政府修建公益项目，二者共同致力于城市的现代化建设。公益复合地产的运作实现了政府、开发商、金融机构的三方共赢：政府减轻了财政负担，促进了公益项目的发展，带动城市化建设，履行了政府职能；开发商通过承建公益项目，履行了社会义务，提升了企业的社会形象，也获得了较好的经济效益和社会效益，同时，与政府建立了良好的合作伙伴关系，为企业今后的发展奠定了较好的政治基础；金融机构参与项目，为政府和开发商提供了充分的建设资金，并有效的管理了项目资金，降低资金盲目利用的概率，同时也获得了可观的投资收益。本文首先阐述了公益复合地产的产生背景、促成因素、特征，并分析了其创新点。然后分析了传统公益项目的运作模式，并对其主要运作模式的优缺点进行分析。最后，主要研究了公益复合地产运作模式的运作流程、运作机理及风险性，并运用动态联盟合作对策理论建立模型，分析了三个参与主体在联盟中的收益分配策略，为实际联盟合作收益分配提供一定的参考。本论文的研究成果对政府转变职能，促进城市化建设和公益项目运作体制的改革起到了一定程度上的借鉴作用。