随着城市化进程的不断推进,城市在结构和功能上出现一系列的衰退,从而与城市发展所要求的新功能之间出现了巨大的差距,于是城市更新不可避免。但是,由于城市是一个非常复杂的系统,既包括物质形态的建筑、基础设施、公共绿地等方面,又包括非物质形态的社会、经济、文化等方面,因此,城市更新不再仅仅归结为现代化的建筑物取代历史的建筑物,而应该是综合城市的自然、社会、政治、经济等诸多要素,以改善城市的整体功能。只是由于不同城市的发展过程不同,所形成的主要问题不同,城市更新的侧重点也因此不同。所以,本文对旧城更新的理论和实践的研究主要采用由普遍到特殊、先共性后个性的方法,通过纵向和横向的比较分析,总结出旧城更新的现实问题,以便在解决其关键问题上寻求突破点。 本文主要利用城市经济学、区域经济学、城市规划等学科的相关理论,采用比较分析法、案例分析和实地调查法以及数据包络分析法(DEA)对旧城更新及其模式进行分析和评价,主要研究内容及结论如下： 首先,本文从理论层面分析城市更新的经济性,因为经济因素不仅是城市更新的动力,而且是实现城市更新综合目标最为基础、最为关键的因素,只有城市更新的经济问题得以妥善解决,才有动力和能力解决其他问题。这部分内容分别从城市规模效益、土地增值以及空间结构优化等三个角度说明城市更新在经济上的必要性和可行性。 其次,本文列举美国和英国二战之后城市更新的发展历程以及在经济上所采取的措施,详细阐述发达国家在城市化过程中城市更新的内在规律和发展轨迹,以此来指导我国未来城市更新发展的方向。 再次,在充分汲取了国外旧城更新的成熟经验和教训之后,探索出一种旧城更新市场化运作模式,它主要从制度、组织、运作和流程等方面对旧城更新进行系统安排。制度方面,强调政府在旧城更新中的重要性,不论是“自下而上”还是“自上而下”的更新路径,政府的角色对于更新的成败依然起着非常重要的作用,而制度的制定、执行以及完善都需要政府的智慧；在组织上,设立不隶属于政府而又受政府监督的城市投资发展公司,便于私人资本进入旧城更新；在运作上,将城市资源作为商品进行市场化运作。可以说,旧城更新采用了市场化运作模式,不再从形体规划角度进行建筑和技术的更新,而是在城市更新的经济效益上体现了“可持续发展”的思想,即在更新模式和运作机制上的创新,这也有利于城市内涵式的可持续发展。最后,为了使市场化运作模式能够体现出可操作性,将其大胆地引入到广州市的旧城更新。首先分析广州市这么多年迂回曲折的更新发展历程；其次从经济角度进行客观评价,引入了DEA分析法,分析了广州市的集约运营效率和规模收益,指出广州市转向内涵式发展的必要性,即旧城更新是实现广州市可持续发展和科学发展的必经之路；接着分析广州市旧城更新的战略目标和面临的主要问题；最后阐述旧城更新市场化运作模式是广州市旧城实现内涵式发展可以加以探索的一种有效途径。