房地产公司目前遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高,银行为了降低风险,提高了房地产项目贷款的条件,造成房地产公司迫切需要银行外的融资渠道,以解决项目开发的资金问题,因此,房地产项目融资方式创新也就显得更为迫切。房地产项目结合信托在具体实践中可根据国情与市场来设计多种房地产项目信托融资方式,为此,本文结合信托融资的相关理论,以天鸿房地产公司为案例设计了房地产项目信托融资方式和流程,并按照设计的融资方式和流程为具体的项目给出融资解决方案。 本文首先介绍了房地产项目信托融资的相关理论及特点。其次,通过对具体案例天鸿房地产公司及已开发的“世纪星”和“鸿盛大厦”项目所面临的融资困难、原因进行分析的基础上,提出了如何采用信托来进行融资的问题。接着分析了天鸿房地产公司信托融资的外部环境,包括目前的房地产信托融资市场和以及信托融资方式的单一性及缺陷性等内容。然后,结合信托、资产证券化等相关理论以及根据国情及市场需求,提出了两种新的房地产项目信托融资方式,即本文所设计的房地产财产信托融资方式和房地产股权信托融资方式,并按照这两种信托融资方式给出了天鸿房地产公司的“世纪星”和“鸿盛大厦”项目的融资解决方案。同时对项目信托融资方式创新,在具体实践和应用中的配套条件进行分析。最后得出结论:房地产项目信托融资方式创新有利于大众投资者、房地产业、信托业及证券业的发展;有利于发展房地产二级金融市场,分散银行风险;是实施房地产证券化进程的必经之路。本文的实践意义与应用价值在于通过创新房地产项目融资方式和对操作流程的应用设计,对于解决房地产项目开发的具体融资问题具有一定的实践和借鉴意义,有利于拓宽融资渠道,加速发展房地产证券化的操作进程。