宅基地是我国农村特有的建筑用地形态。长期以来在“一国两策、城乡分隔(二元经济结构)”的制度背景下,宅基地承担着保障农村居民生活,维系乡村形态的重要作用。随着城镇化的推进和农村常住人口的减少,我国农村的宅基地却呈现出不降反增和利用率下降的特征,在一些地区还出现了所谓的“空心村”。我国是土地资源稀缺的国家,无论是在城镇还是农村,每一寸土地都应当得到有效利用,而宅基地的低效率使用越来越到了必须解决的时刻。宅基地的功能主要包含保障功能和财产性功能。在过去城乡分隔界限严格的时期,宅基地主要承担着保障农民生活。随着城乡融合的发展,一方面农村人口不断向城市的流动,城市建设用地日趋紧张,另一方面覆盖全体国民的社会保障制度已经逐步建立,这两个方向的变化使得宅基地的财产性功能逐渐凸显,宅基地的盘活也因此到了改革的窗口期。本文梳理了宅基地改革相关文献、法规和理论,指出了未来宅基地改革应当走渐进式的道路,走财产化的道路,走城乡融合的道路。为了夯实研究的数据基础,本研究以各省的农村人口数量为权重,以全国宅基地面积为总量,首先估算了各省宅基地面积,然后以城市房地产价格为参考,评估了我国当前宅基地的潜在总市场价值约为百万亿级的水平,发现宅基地的盘活将是整个改革的巨大红利。通过现状梳理,分析了我国宅基管理中存在的问题。针对这些问题,在参考马克思地租理论和渐进式决策理论,结合我国宅基地现状,指出盘活宅基地可以提高农民财产性收入,逐步释放农村土地红利,有助于缓解城市建设性用地紧张,有助于城乡融合发展。根据问卷调查,梳理出我国宅基地的核心利益相关者,并采用混合策略博弈方法,分析了达成宅基盘活时,应当构建合理的基层干部和宅基地拥有农户的激励和约束机制,并做好农村建设用地市场的规划。最后在几个案例剖析的支撑下,结合理论分析和博弈分析的结果得出了宅基地渐进式盘活的路径和主要政策建议。本研究提出的宅基地渐进式盘活的总体路径是:以试点为抓手的先行先试,以发达地区为突破口的改革方式,并结合地方实际采用的不同盘活模式。具体实施路径分为近期、中期和远期三个方面:近期的盘活的实施路径主要包括为闲置宅基地提供有偿退出方式,对尚未闲置的农村危房等进行异地搬迁整理,以及对‘一户多宅’或超过规定面积部分的宅基地进行整治。中期的宅基地盘活重点是开发宅基地的财产功能,在限制流转年限以及流转用途的情况下逐步扩大宅基地可流转的范围并加强各地区宅基地管理规范。远期路径主要是根据市场化经济的基本特点,建立完善的农村集体建设用地产权制度和城乡统一的建设用地交易市场,最终实现城乡融合。