党的十九大报告提出,要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,意味着发展和培育住房租赁市场将成为深化住房制度改革的重要环节。为加快住房租赁市场的发展,国家先后发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》①、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》②。各试点城市地方政府纷纷响应并落实国家发展住房租赁市场的政策,通过利用集体建设用地建设租赁住房以及推进租购同权改革等一系列新的制度安排来培育和发展住房租赁市场,以期构建租购并举的住房体系,提升我国住房租赁市场的发展水平,实现城市中低收入居民安居目标。因此,当前从新制度经济学的研究视角切入,充分发挥制度的激励与约束功能,改变我国住房租赁市场制度缺位与低效率的现状,适时提出完善我国住房租赁市场制度的对策建议,进而为居民尤其是中低收入居民选择租房实现安居创造条件,这具有极其深刻的理论内涵和现实意义。本文首先是基于制度创新的理论分析,从供给、需求和公平交易视角阐释制度创新对培育和发展住房租赁市场的影响机理,搭建关于住房租赁市场的理论分析框架。其次,在对中国35个大中城市住房租赁市场的时序演变和空间异质分布进行的宏观审视基础上,构建评价我国住房租赁市场的综合指标体系,并给出其总体评价结果。再次,依据定量评价结果,分析发现住房租赁市场存在有效供给不足,居民住房租赁需求被抑制,市场交易规范失序等发育不成熟问题。并从制度层面挖掘住房租赁市场发展滞后的深层次原因,认为住房租赁市场的供给制度建设滞后、尚未形成合理疏导住房需求的体系制度和交易制度仍待规范等制度原因成为阻碍我国住房租赁市场加快发展的桎梏。最后,为实现增加住房租赁市场有效供给,培育居民住房租赁需求和保证市场公平交易的发展目标,通过提出逐步改变“重售轻租”的制度安排,推行租购同权政策改革,加强法制体系建设等对策建议,来促进我国住房租赁市场的持续稳定发展。