本文通过对当前我国空置房大量积压的现实问题的透析，认识到其根源是商品住宅开发的思维方式落后所致。本文初衷是欲对空置房提出解决办法，但随着研究的深入，发现商品住宅开发的思维方式落后正普遍存在于当前房产企业之中。主要表现为目前的营销理念很大程度上只是针对已建成的物业进行销售定位与推广，严格而言仅算营销概念中的销售而已。接着，作者站在整个行业发展的高度，通过对房地产的再认识，分析了其商品本质的属性，市场是根本，营销是实现目标的重要手段，并指出建立新的开发理念和先进的思维方式的必要性、紧迫性。作者通过对传统及当前房地产营销理论的介绍、比较，指出了它们各自的优缺点，在此基础上，作者提出了自己的营销理论——“全程操作战略营销”。全文主要运用了理论与实务相结合的研究方法对其营销思想进行了全面的诠释。作者认为：在商品住宅开发的全过程中，营销应贯穿于始终，从项目投资评判、设计、施工、营销推广到销售操作、物业管理，甚至二次营销的各个阶段，并处于引领项目和企业发展方向的战略地位。其中：项目投资营销是最关键的一步，直接关系项目的成败，主要通过环境及市场调研，在项目SWOT及需求分析的基础上对项目进行准确的产品及市场定位，对潜在风险进行策略提示及规避建议，其最终目的即是为项目决策提供市场依据及支持，判断项目可行如否。设计营销则是在市场定位的基础上，以满足目标市场需求为出发点，紧紧围绕目标客户选定主力户型，确定建筑及装修风格，并对环艺景观设计进行充分提示。项目施工从属于房地产营建，与营销相对独立，若从广义营销上看，重点是质量营销。项目推广策划及销售阶段，营销的主要内容是定价、销控、排定广告计划，完成售楼处装修布置、楼书制作及销售操作。此阶段的工作量极大，是商品住宅营销理论与实践最集中的时间段，也是对整个营销成败与否的检验。物业服务营销及二次营销主要是对后续项目有较大的影响力，可达到提升品牌价值的目的。本文对各个阶段营销的工作内容、目的及相关内涵逐一进行了详尽的诠释。