商业建筑节能改造是我国既有建筑节能改造的一个重要方面,商业建筑能耗大,且节能效益好。目前在传统的节能体制下商业建筑节能改造取得了一定的成绩,但是各种市场和非市场的障碍严重阻碍了我国商业建筑节能改造的进程。因此本文试图引进合同能源管理这种市场化的节能机制来推动商业建筑节能改造的进程。本文首先介绍合同能源管理机制的相关内容,以及在既有建筑节能改造的运行流程和风险。通过政策现状、市场现状和节能服务公司发展三个方面来介绍这种节能机制在我国的应用情况,以及在发展中所遇到的一些问题；其次介绍合同能源管理机制在国外一些国家的发展现状,并总结合同能源管理机制在国外迅速发展的经验以供参考借鉴；其次在商业建筑节能改造中应用合同能源管理机制时,应先对其基本运行模式进行一定的修正改进,以适应我国目前节能服务市场的现状。在具体使用合同能源管理模式时,根据商业建筑的产权关系和节能规模大小两个因素,将商业建筑进行分类,同时将在商业建筑节能改造中引进合同能源管理机制的时间分为：引进初期阶段、过渡阶段和成熟阶段,然后针对不同的商业建筑,以及不同的时间阶段应用不同的运作模式；最后对于合同能源管理机制发展中遇到的问题,提出完善合同能源管理机制和促进节能服务公司发展的政策建议。