随着住房市场的日趋成熟和居民对生活品质的不断追求,住房市场的竞争日益激烈。企业要想获得长远的发展就必须要提供令居民满意的住房,因而影响居民居住满意的因素是企业关注的焦点。另一方面住房关乎居民的个人生活,如果居民对其住房的满意度较低,容易引发对社会的不满和对政府能力的怀疑,影响整个社会的安定和谐,所以提高居民居住满意程度是政府不断追求的目标之一。目前,我国住宅市场发展已经进入了一个全新阶段,一些新问题的出现严重制约了城市居民居住满意的提高,例如现在我国各类人群居住条件差异显著。在这种背景下,探寻影响我国现阶段居住满意的因素无疑具有重要的理论意义和现实意义。本研究选取杭州市住房市场为实证对象,主要研究两个问题:一是探索并建立住房整体感知质量构成模型,同时分析各构成因素对整体感知质量的影响程度。二是构建居住满意影响因素整合模型,探寻感知质量、顾客价值、感知公平与居住满意之间的相互作用关系。基于对杭州市六个主城区1000户家庭问卷调查获取的数据,本研究运用SPSS、AMOS5.0统计软件对理论模型进行实证检验。本研究主要分析结论包括:(1)建筑设计,配套设施,周边环境和物业管理四个方面对住房整体感知质量产生显著影响。其中建筑设计的影响最大,然后依次是配套设施,物业管理和周边环境。(2)五个研究假设全部通过假设性检验,感知质量、顾客价值、感知公平对居住满意影响显著。其中感知质量总影响效应最大,感知公平其次,顾客价值影响最小。(3)不公平感主要产生于中低收入人群中,中等收入阶层的住房问题需要得到更多关注。要解决中等收入人群的住房问题,就需要建立起适合我国国情的住房建设模式和消费模式,适当增加中低价位、中小套型的普通住房供应,以满足中等收入人群的需求。本研究的创新之处在于将感知公平引入居住满意研究框架,从更深层次上揭示居住满意与各类影响因素之间的关系。根据研究结果笔者为企业和政府提供以下三点建议:(1)房地产企业应严把质量关,通过提高住房的整体感知质量来提高顾客满意度;(2)物业管理公司要规范自身管理,根据居民需求不断调整服务内容;(3)政府应积极的引导房地产商开发适合中等收入人群的住房。受自身研究能力和可用资源的限制,笔者未对感知公平进行深入地划分和测量,这会对模型的结果效度及解释力产生一定的影响。笔者建议在后续研究中,对感知公平进行更深入的测量,同时也可对人群进行细分,进一步探讨影响各类人群居住满意的因素。