随着我国最近几年来房地产业的持续增长,商业房地产也得到迅速发展,与此同时,一种集销售、融资、经营于一体的房地产新型运作模式——房地产出售回租在我国产生并兴盛起来。房地产出售回租是将大型物业采取产权分割出售、整体回租、统一经营的方式进行运作的。房地产出售回租为我国经营性房地产的发展起到了推动作用,但其本身在发展过程中也遇到了许多问题,非常值得研究。本文从租赁、融资、定价、风险方面对房地产出售回租进行了较为全面的探讨和剖析。首先从租赁的有关理论出发,综合国内外实践建立了房地产出售回租的基本概念并进行了分类;接着分析了房地产出售回租的合法性与合理性、融资属性以及出售回租融资的优劣,并与其它融资方式进行了比较;在分析了房地产出售和租赁价格的特殊性及其相互关系和房地产出售回租定价的目标、策略的选择之后,依据预期原理推导出了房地产出售回租定价公式,从而定量描述了定价与融资的关系;最后分析了出售回租的经营风险及应对策略,并展望了房地产出售回租在我国的发展前景。